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【基本案情】
李某在北京市顺义区有两套住房，其中一套为其老家的宅基地上的房屋，另一套是在城里买的商品房。李某一家现在都在城里居住，老家的房子一直空置，便想卖掉。正好同小区的吴某，其父母从农村来到城市生活很不习惯，所以打算在北京的农村给老人买一套房子，二人一拍即合。
2004年5月，李某与吴某签订了一份《房屋买卖协议》，该协议约定李某将自家宅基地上的两间房屋以10万元的价格出售给吴某，在收到全部款项后，李某将房屋交付给吴某，由吴某的父母在此生活居住。协议签订后，吴某依约支付了全部购房款，李某也将房屋及相关的集体土地使用权证、房产证等一并交付给了吴某。
吴某本人是城镇户口，吴某的父母虽然是农村户口，但却是外地的，因此，房屋购买后也一直没有办理过户的相关手续。2009年，吴某的父亲因突发心脏病去世，剩下吴某母亲一人，其身体状况也欠佳，吴某放心不下就将母亲接到城里居住。
农村的房屋一直闲置，加上吴某认为以后不会再有机会回去居住，恰巧村里有人想要买房，于是在村委会的见证下，吴某又将房屋以10万元的价格转卖给了村民蔡某，并将集体土地使用权证、土地证等手续交给了村里。村里将材料上报相关部门，给蔡某还发了新的集体土地使用权证并办理了房产证。
2012年，该区域开始拆迁，李某一直诉状将吴某告上法庭，要求确认双方签订的买卖协议无效，后得知吴某已经将房屋转卖给蔡某，李某又以吴某和蔡某为被告提起诉讼，要求确认李某与吴某、吴某与蔡某签订的《房屋买卖协议》均无效。
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驳回原告李某要求确认与被告吴某签订的《房屋买卖协议》无效以及被告于吴某与被告蔡某签订的《房屋买卖协议》无效的全部诉讼请求。
李某不服一审判决，，：
驳回上诉，维持原判。
【律师看法】
本案涉及农村宅基地多次转卖的情况，对于同一房屋经过多次买卖、转让的效力，一般可以依据最后一手买受人的身份情况来确定。
首先，吴某是城镇居民，其本身并不具备购买农村宅基地的资格，即便是双方签订了《房屋买卖协议》，协议也会因违反我国《土地管理法》的相关规定而无效。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可见，如果李某仅是将房屋卖给了吴某，那么交易显然是被禁止的。
但是本案的不同之处在于，吴某购买此房主要是为了老人居住，在老人去世之后，再将房屋转卖给了村集体的成员蔡某。蔡某本来就是该村的村民，且其名下也没有其他宅基地，双方之间的《房屋买卖协议》已经过村集体组织同意。后来村集体按照小集体土地使用权证及房产证，蔡某已经合法取得了该宅基地的使用权及宅基地上房屋的所有权。
根据我国《土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员。结合本案，蔡某是本集体经济组织的成员，因此，其依据房屋买卖协议取得宅基地的使用权并不违反我国法律的相关规定。
再者，本案中李某在宅基地出售将近八年之后，突然反悔，显然是一种违背诚实信用原则的行为，究其根源主要是因为该区域被列为拆迁补偿。因此，李某在得知房屋已经转卖之后转而将吴某和蔡某列为共同被告，要求依法确认两份房屋买卖协议无效。
但是蔡某在购买诉争房屋之后，已经由政府相关部门审查并颁发了房屋所有权证及集体土地使用权证，本案争议宅基地使用权及其上房屋所有权已经过物权变更登记，该物权变动行为已发生法律效力，蔡某已经取得该房屋产权。且原告李某在房屋卖出后长达八年的时间内从未对转让行为提出任何异议，故不宜认定房屋买卖协议无效。
来源：房产律政
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陈鸣飞 上海瑾之润律师事务所高级合伙人 律师
陈鸣飞律师,西南政法大学毕业,获讼诉法学硕士学位,现任上海市律师协会房地产业务研究委员会委员。
陈鸣飞律师业务领域为房地产法、公司法及民商事诉讼为主,提供的服务主要包括: 1、担任公司法律顾问:包括房地产开发公司、建筑施工企业、一手房营销公司、二手房居间公司、商业及办公物业经营管理公司等; 2、代理与房地产有关的诉讼案件:包括土地使用权出让合同纠纷、建设工程合同纠纷、商品房预/出售合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋遗产纠纷、夫妻共同财产分割纠纷、拆迁案件等; 3、处理公司日常涉法事务:包括公司股权转让、章程修改、债权及债务关系处理、重大合同审核、劳动人事咨询等。
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