『土地』新欧鹏退回最大地块明日拍卖 起拍价7990元/平米用作人才公寓建设

明日早上10点，成都首批人才公寓住房用地将公开竞拍。

其中，二号宗地是位于三圣乡板块的63亩住商用地，因本身是新鸥鹏退回地块的身份备受关注。

再者作为成都首批次上市的两宗人才公寓住房用地之一，特殊的土地性质与诸多后期销售限制，放大了宗地拍卖的历史意义，拿地即是试水成都新规。

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时隔三年再入市

商业配套潜力成亮点

从宗地指标来看，地块位于锦江区成龙街道办事处粮丰村2、8组，净用地面积62.8648亩，土地性质为住兼商（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%，住宅建筑不得设置底商，且住宅建筑与商业建筑须分别独立设置），容积率2.5，起拍楼面地价7990元/平方米。

二号宗地前身是新鸥鹏2014年拿下的五号地块，也是其拍下的四宗地块中面积最大的一块。

时隔三年，新鸥鹏退回了当时拍下的四宗地块。随后成都人居置业负责人曾明确向房观察表示，将全权负责打造宗地为人才公寓。

如今，新鸥鹏退回的四宗地全部重新上市，但是人居透露的人才住房的用地性质未变，个中起因耐人寻味。相应的，二号宗地容积率从4降到2.5，起拍楼面价翻了一倍以上。

虽历经新鸥鹏断断续续的开发，目前宗地内部土方仍高出地面三米，地面平整，无建筑垃圾。周边道路系统成熟，公交、地铁等通达性较好。

道路的规划成熟有赖于周边项目成形，和宗地紧挨的蓝润V客东都、锦荣佳苑均已交房。目前部分居民入住，项目底商开业甚少。

可预期的是，宗地未来住户能够享受非常好的商业氛围。三圣乡两大商业体在侧，往东725米达绿地468，往西一街之隔为华熙528。

华熙528引以为傲的教育资源，宗地将与其共享优势。包括锦江实验外国语小学、树德外国语学校、成都七中育才三圣分校等名校围绕。

环绕宗地周边的除了周边交房项目，往龙泉驿方向仍有大片地块待开发。对应板块发展提速，今年集中上市三宗土地，合计147亩，全部成交，华润、德商分别拿下一宗商业、住宅地块，最高溢价率97%。

板块内最近一次的住宅地块出让发生在9月7日，德商以熔断楼面价10767元/平米拿下，总价11.3亿元。加之需无偿移交建面32%的租赁住房，计算楼面价直逼一万五，一时改写三圣乡土地拍卖历史。

2

新房断供8个月

去化周期仍高达23个月

目前板块正在积极供应土地，而进入的购房需求相对平稳。三圣乡新房已经断供8个月，存量新房去化仍保持在23个月高位。

据中成房业数据显示，8月三圣乡成交109套新房，共计1.28万平米。备案成交均价达到近八个月最高，为1.49万/平米。

对比其他板块，接近三圣乡成交量的为站南和东方新城板块。每月走量一百套左右，备案均价稳定在万元上下。经过8月的去化，目前库存去化周期仍在二十多个月。

板块新房市场活跃度并不高，到了二手房市场也是同样。链家二手房数据显示，9月三圣乡共66套二手房，持平于川师板块，远低于大面板块的206套。

3

位处东村文化创意区

引入人才正当时

二号宗地作为人才公寓用地的身份，需引入相关定向销售人才。而事实上，由三圣乡板块的文化创意产业基地可支撑。

2010年，成都是规划了东村文化创意产业基地（简称“东村”）。东村的范围西至沙河，北至成渝高速五桂桥段及成洛路，东至绕城高速，南至老成渝路三环路内段及成龙路南侧规划建设用地，面积约41平方公里，涉及成华区沙河堡片区、锦江区三圣片区及龙泉驿洪河、十陵部分区域。

2013年底，成都市委办公厅会议审议通过了“成都东村”范围的2500亩文化产业用地布局方案。

随即，三圣乡片区开始集中引进文创项目。其中，规划的成都东村国际艺术城项目由华熙国际投资集团有限公司与成都东村签下。目前，项目正在打造中，以文化艺术为主题，预计不久后将亮相；另一个文化产业项目创意山，总建筑面积约31万㎡，多种复合业态，已经进入打造后期，将于今年底交房。

二号宗地现今入市，大概明年后呈现，正值区域文创氛围聚集的时机。

这是否将抬高宗地价格预期，待明日拍卖揭晓。

竞买须知

1、建设要求：按照出让条件，地块住宅部分为人才公寓项目用地，竞得人应严格按照锦江区政府制定的《出让宗地人才公寓建设方案》实施人才公寓项目建设，

2、建设条件：住宅部分成品住宅（全装修）建设比例为100%。

3、户型配比：人才公寓户型配比90平不低于28%、120平不低于44%，其余28%户型由竞得人自行确定。

4、供应对象：项目针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A类、B类、C类、D类人才进行定向销售。

5、销售价格：原则上低于同区域同品质同时期新建商品房的平均销售价格，必要时可低于成本价销售。

6、建筑面积和户型：

宗地信息

二号宗地

位置：锦江区成龙街道办事处粮丰村2、8组

面积：62.8648亩

土地性质：住兼商（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%，住宅建筑不得设置底商，且住宅建筑与商业建筑须分别独立设置）

容积率：2.5

起拍楼面地价：7990元/平方米

文|房指分析师 甘晶吉

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