『土拍』1、4号宗地:三圣乡外光华纯住宅用地将开拍 教育资源丰富或被争抢?

成都首次尝试竞无偿移交／自持租赁住房面积比例的土拍即将开始。

新规指向的六宗主城地块，面积范围在18-157亩，起拍楼面价在5467-9500元/平方米。包括五宗二类住宅用地，一宗住兼商用地，分布于三圣乡、簇桥、中和等区域， 9月7日走上拍卖台。

其中，位于三圣乡和外光华的一号、四号宗地，因占据了优质的教育而备受关注。更多地块信息，观察员实踩并分析了土地综合指标，具体如下：

一号宗地

三圣乡63亩住宅用地上市

起拍楼面价5467元/平方米

一号宗地位于锦江区三圣乡曾家坡5、6组地块，净用地面积62.9730亩，容积率2.5（禁止兼容商业），用地性质为二类住宅用地，起拍楼面地价5467元/平方米。

根据出让文件内容，宗地采取 “配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式确定竞得人。

观察员实踩地块，内部无建筑余留，土方堆积达水平线1.5米以上，整体相对平整。地块四周道路和绿化带建设完善，无断头路。

具体到配套，宗地的两大优势在于育配套和环境资源。因为周边围绕着四川师范大学附属常青藤幼儿园、盐道街小学、成都树德中学外国语校区、成都七中育才三圣分校卓锦分校等。

地块一侧的华熙528，凭借优质的教育资源受追捧，宗地实际上将共享区域的教育优势。 同样，宗地距离三圣花乡测距仅708米。临近白鹭溪生态湿地公园 、三圣乡花卉市场、幸福梅林 、荷塘月色许燎源博物馆、蓝顶艺术中心等文化艺术景区。

而三圣乡长期受到诟病的商业环境差，在宗地打造入驻阶段将完全解决。

目前周边的综合商场包括卓锦曼购、绿地468商业（在建）、伊藤概念店（在建）、华熙528艺术村（在建）、永辉超市（在建）等。

目前宗地周边无住宅项目在售，根据中成房业统计的7月住宅备案数据，三圣乡成交均价为9488元/平米。

回顾区域近五年土地市场，共计上市12宗地块均成交，合计645.5亩。其中，商业类地块面积占比达七成，8宗合计467亩。

 （数据来源：中成房业）

最近一次的住宅地块成交，发生于2014年。当时新鸥鹏、蓝润争夺六宗连襟地，最高楼面价推升到5750元/平米。其中，蓝润地块打造为蓝润V客东都已经售罄。二手房8月参考价为9503元/平米。

四号宗地

外光华141亩住宅用地上市

起拍楼面地价8000元/平方米

四号宗地位于青羊区苏坡街办培风社区3、4组，中坝社区3、8组，净用地面积合141.5274亩，容积率2（禁止兼容商业建筑），规划用地使用性质为二类住宅用地，起拍楼面地价8000元/平方米。

实踩地块现场可见，内部土方平整，无残留建筑垃圾，少量杂草生长，部分居民生活垃圾堆积。三面临路，一侧紧挨水渠，一旁的培风路正在修建地铁9号线。

从地块周边环境来看，未来交通和教育资源将成为优势。虽然目前区域交通并不便利，因修建地铁9号线栏断出多条断头路，预计将在2020年完成建设通车。届时，居民可选乘地铁9号线、地铁4号线，或是行1.8公里到苏坡立交上三环路。

宗地因位置获得的优势，还包括三所学校在侧，包括成都树德中学光华校区、成都实验小学西区分校、成都第三十七中学等。

同样是宗地周边，大量的老居民小区则需列入劣势，老小区在形成生活氛围充足的同时配套已经老化。

从区域近年土地成交数据显示，2013年至今，共上市8宗地块，其中7宗为住兼商用地，共计641亩。成交楼面价稳定在5019-6920元／平米之间，拿地的开发商聚集蓝光、东原、恒大、绿地等，开发了绿地新里城（在售）、成都恒大翡翠华庭（售罄）、东原时光道（售罄）等项目。

 （数据来源：中成房业）

而宗地周边可参考的新房售价，来自2.8公里外的蓝光长岛社区，非清水销售均价10500元／平米；绿地新里城也是非清水，在售均价17000元／平米。

根据链家二手房数据，区域8月共199 套二手房活跃，东原时光道参考价15260元／平米，成都恒大翡翠华庭参考价16900元／平米。

针对目前市场环境，西南财经大学经济学教授刘璐认为：“现在纯住宅用地很抢手，特别是3.5环半径的大规模住宅地。”

不同以往的是，一号和四号宗地均采用竞无偿移交租赁住房比例的规则，需基本无偿移交20%。若进入竞移交面积环节，每举牌一次增加1%。而现场竞拍到底将如何，让我们拭目以待。

地块信息

1号宗地：

位置：锦江区三圣乡曾家坡5、6组地块

净用地面积：合62.9730亩

容积率：不大于104955平方米，计算容积率2.5（禁止兼容商业）

规划用地使用性质： 二类住宅用地

建筑密度：不大于20%

起拍楼面地价：5467元/平方米

4号宗地： 

位置：青羊区苏坡街办培风社区3、4组，中坝社区3、8组

净用地面积：合141.5274亩

容积率：不大于188703.22平方米且不小于94351.61平方米，计算容积率：1<R>2（禁止兼容商业建筑）。

规划用地使用性质：二类住宅用地

建筑密度：不大于28%

起拍楼面地价：8000元/平方米

文|房指分析师 甘晶吉

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