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，中*央，加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。
去年的中*央经济工作会议，针对房地产市场发展提出一系列具体要求，明确“房住不炒”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。还包括加快租房租赁两个市场发展，因城施策、因地制宜进行调控等。
12月5日发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》认为，房价调控政策屡次失效的一个重要根源在于地方政府的不作为，甚至逆向作为。在住房相关性基础制度没有改变的情况下，地方政府仍然需要通过土地出让来谋求土地财政收入。报告建议将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。
此前，住建部、央行、国家统计局等多部门纷纷表态，坚持调控目标不动摇、力度不放松，遏制房地产投机，防范资金违规流入房地产市场。然而，地方政府既是房地产市场的监管者，又是供应土地以扩大税收的市场参与者，很显然，靠地方政府调控房地产几乎是不可能完成的一项重点工作，从某种意义上来说，地方政府一直在房地产市场上推波助澜，是房地产泡沫的始作俑者。
对房地产实施调控将近二十年了，在调控声中，房价如同断线的风筝，处于完全无序失控的状态。仅2002年至2012年，中*央就相继推出了43次房地产调控政策，房价不仅没有调控下去，反而活生生被调控上涨了10倍之多！不仅让老百姓怨声载道，也让政策制定者声誉扫地。如果按市场规律来说，世界上没有只涨不跌的房价。，往往又对房价的涨跌有着巨大的影响。
凭心而论，几乎没有任何一次调控政策明确说过要把房价打压下来，最多只是解释让房价回到合理区间。所谓合理区间，仁者见仁，智者见智，各有各的理解。但毫无疑问，近年来，房价涨幅过大、过快，明显高于经济和大众收入水平，导致绝大多数人倾其一生也购不起住房，。
房地产调控作为国家住房政策的一部分，本来应该努力实现让每个人的住房有所保障，通过市场提供价格适中的普通住房，政府承担保障性住房的建设让居者有其屋。房地产调控的终极目标也应该是以人为本，让每一个劳动者通过合法收入买得起房子住得起房子甚至租得起房子，而不是任凭房地产市场泡沫泛滥，人人都卷入到这种击鼓传花的疯狂游戏之中。
可悲的是，房地产调控至今，无论短期目标还是终极目标，都几乎完全落空。随着土地财政的扩张，强大的利益集团在各自的势力范围内展开了一轮又一轮的敛财掠地运动，导致出现了中国历史上最为严重的房地产泡沫，也就是中国仅用将近20年时间，一线城市的房价就跃居世界各大城市前列，而西方经济发达国家的房价历经百年还低于我们今天的价位。
实际上，房价疯狂上涨的根源是土地财政的敛财掠夺无法得到遏制所造成的，基于自身的利益诉求推波助澜，与房地产开发产商合谋造势，推动了中国各地房价一轮又一轮的疯狂上涨！城市的大规模拆迁，城中村的改造，新农村的建设等等，无一不是人为的在制造所谓的刚性需求或被动需求，而背后全是一双双贪婪敛财的罪恶之手。
房价疯涨令中国的超级富豪所拥有的财富也在疯狂增长，在任何一个经济正常的国家，房地产业从来就不是富豪的主要发来源，在一个正常的市场经济充分发达而政府不过度干预经济活动的国家里，房地产业的平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上一致，不可能出现那种通过圈地囤地盖几幢楼就可以一夜暴富的情形。
一个涉及13亿国计民生的领域变成一个制造富豪的暴利产业，房地产开发商所拥有的财富完全取决于和政府之间的私下交易。这种交易导致了一个严重后果，那就是谁与政府有重要关系或与主要官员能够达成默契，谁就能够获得土地，谁就能够获得暴富机会。
过去说房地产绑架了中国经济，许多人不以为然。事实证明，房地产不仅绑架了中国经济，也绑架了银行，更绑架了各级政府部门，甚至绑架了每一个贷款购房的家庭和个人！推动房价上涨的因素很多，贪腐也是一大诱因，几乎所有因腐败下台的官员都从房地产商手中获得过，也几乎所有涉及房地产领域的官员都从房地产商手中获得过各种！
原央行货币政策委员会委员、，中国作为一个发展中国家，中国作为只有六千美元平均收入的国家，不应该把这么多资源用于房地产投资，不应该让房地产业成为中国经济发展的支柱产业。中国房地产投资在总投资中的比重太高，在GDP中的比重太高。，中国每户住房拥有率已经超过了100%，这在世界上也是少有的。
房地产开发投资占固定资产投资比重”及“房地产开发投资占GDP比重”可以看作衡量一个地方经济增长对地产投资依赖度的指标。比重越高，说明地产投资依赖程度越严重。据统计，在30个典型城市GDP对地产投资依赖度排名中，三亚房地产投资额占GDP比重高达86.21%，其后分别是海口、郑州、西安、贵阳、珠海、福州、杭州、惠州、成都、合肥、重庆、武汉、厦门，该比值均超过20%。
全球空头基金尼克斯(Kynikos)做空大师詹姆斯·查诺斯(James Chanos)再多次对中国发出警示，认为中国房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国实体经济和金融体系产生深重打击。查诺斯认为用房地产投资支撑的经济最终将崩溃，而不是经济学家所吹嘘的会带来持续的繁荣，查诺斯并不理会中国炫目的GDP数字。“经济活动不等于创造财富。你如果盖一座桥，然后这座桥每隔5年就要塌一次或拆一次，于是你每过五年就要盖同一座桥，这能转化成为很多很多GDP增长，但显然不会增加国民福祉。”
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日本当年也曾经出现过房地产神话，从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价上涨了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积是东京的1.5万倍。从1990年开始，，所谓“失去的二十年”，是指房地产泡沫破灭后，日本经济持续长时间萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，日本国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。时隔20年之后，日本经济虽然开始温和复苏，但地价和房价仍远未回到当年的水平。
虽然中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法阻挡的地步，因而必须未雨绸缪，制定适合国情符合大众预期的房地产调控政策。
上文注明出处“微信公号csk00999”
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附文：大棋即将下完，撤退已在路上
一、四年下了一盘大棋
2008年全球金融危机后，中国的四万亿投资计划、货币超发和天量的信贷投放导致了严重的产能过剩，推高了房地产泡沫，并为金融体系积累了巨大的债务。货币和债务堆积起来的“繁荣”让中国收获了巨大的荣耀，然而靠低效部门举债制造的繁荣终究是短暂的，举债一时爽，还钱终有时。
2013年5月份，伯南克吹风退出量化宽松，资本流入放缓，外汇占款增幅显著下降，6月份央行也试图收紧货币，结果银行体系爆发了严重的“钱荒”，敲响了债务危机的警钟。
本届上任之初雄心勃勃，是要断腕子改革的，是要啃硬骨头的，是要盘活存量、控制增量、不大水漫灌的，可是债务危机竟来得如此之快，怎么办？
于是，我们看到了2014年后一系列眼花缭乱的政策，为庞氏债务量身设计，下了一盘大棋 。
我总结为“三步走战略”：
第一步，宽松货币，拖延危机
连续推出SLO、SLF、MLF、PSL等，花式放水，宽松货币帮助债务借新还旧，延长危机导火索。 M2从2013年初的97万多亿暴增到2017年10月份的165.34万亿，4年多的时间增长了近70%。 代价是，资本大规模外流，外汇储备在2014年6月见顶，之后两年多的时间里损失约一万亿美元，汇率上边打边撤，一度贬值到6.96。
一边宽松货币，一边维稳汇率，政策大玩“走钢丝”。
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货币总量，1990年-2017年10月
第二步，债务转移，风险转嫁
此部分内容，点到为止，不展开阐述。
1、股市造牛：发股票不用还本，不用付息，没有偿还期限，一本万利。
投资者接盘。
2、地方债置换：用长期、低息债替换短期、高息债，化解短期违约风险， 为地方债套上金钟罩。
投资者接盘。
3、楼市去库存：土地财政吃肉，银行风险降低，GDP数据强劲增长。
购房者接盘，居民负债率飙升。
4、债券牛市：债市成为债务部门最大的融资渠道之一，为债务部门输血续命。
投资者接盘。
5、供给侧改革：煤炭、钢铁、有色、化工等上游产业吃肉，中下游制造业和分销、零售环节买单。
此外，还有资产证券化、PPP，怎奈市场不傻，曲高和寡。
第三步，铺垫退路，准备撤退政策
由于宽松货币会刺激，伤害外汇储备，决策者面临着“三难困境”。
一边是系统性金融风险（债务危机）要求货币宽松和低利率，另一边是蚕食外储、施压汇率，当局是在笼子里做决策。
外储承受力是有限的，走钢丝是有尽头的，局势失控时怎么办？
1、利率市场化：当外储或汇率压力太大时，央行会放缓或者停止货币宽松，放任市场利率上涨。
2013年7月20日，央行放开金融机构的贷款利率管制，银行可自主决定贷款利率，不受基准利率限制。
2015年10月23日，央行宣布取消存款利率浮动上限，商业银行可以自行决定存款利率，不受基准利率限制。至此，利率市场化完成。
2、汇率市场化：当外储压力过大时，减少或停止抛储，放任汇率贬值，这既可以保外储，又减轻了印钞的副作用 （为印钞松绑）。
2014年3月15日，央行宣布扩大汇率浮动区间，从±1%扩大到±2%。2015年股灾后不久，8.11汇改调整对中间价报价机制，增强汇率弹性，随后两个交易日从6.21贬值到6.44。
目前汇率完全的市场化尚未完成。
3、存款保险制度：当债务危机爆发而外储或汇率压力又太大时允许银行破产，储户存款限赔50万。
2014年11月30日，《存款保险条例 （征求意见稿） 》发布。
2015年1月，完成意见征集。
2015年3月31日，，存款保险制度正式出台，于2015年5月1日起实施。自此之后，若银行破产，储户在同一家银行的存款只赔50万元，超过50万元的部分从破产银行的清算财产中受偿（若清算无剩余，则无偿付）。
4、此外，还有尚未出台的房产税和注册制，前者为地方财政开源，后者向股民兜里掏钱。
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二、撤退已在路上
1、股市：股灾后，指数维稳边打边撤，尽管重大会议前后还会任性，但是事后会择机撤退。
注册制已经在路上。
2、利率和债市：利率市场化已经完成，官方基准利率形同虚设。
在美联储2016年12月份进行第2次加息后，国内市场利率一直在紧随美联储的步伐，一步一个台阶。利率上涨导致2016年末发生了第一轮债灾。
同时，央行在2017年全年的货币投放比较克制，M2增速屡创新低。市场利率的持续上涨也导致房贷额度吃紧，按揭利率稳步上调，按揭利率从取消折扣到基准利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍……
由于12月中旬美联储大概率还会加息，国内银行间市场已经提前反应，自11月初以来，Shibor一年期利率累计上涨近0.25%，相当于加息了一次，并发生了第二轮债灾。
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银行间市场紧随美元加息
预计2018年美联储会继续加息至少3次，如果国内不实行汇率市场化，那么中国央行在货币投放上会更加克制，市场利率还会继续上涨，购房按揭利率必然会更高，贷款额度更紧张。
对于债市，还有人在期待牛市，利率已经市场化，市场给自己加息几次了，还不死心吗？
央行克制货币投放+市场利率上涨是2017年的主旋律，高利率之下，2018年还会有更多的债务违约，黑天鹅有望成群结队。
同时，也要为楼市烧柱香了，信仰还在，钱从哪来？
还有，房产税已经在路上。
3、汇率市场化，已经在倒计时。
既要保外汇储备，又要守住系统性金融风险的底线，就等于既要印钞票又不能伤外储，怎么做？两个选择：闭关锁国或者汇率市场化。
汇率市场化代价最小、阻力最小，是最现实的选择，2017年已经吹风N次。
随着川普减税政策的推出和美联储加息、缩表的持续，2018年国内的形势只会更严峻！高层有高人，不会傻傻看不清大势，政策往往会先于形势，元旦之前是一次时间窗口。
2018年，我们有望看到股、债、楼，汇的全面撤退，未来不会再有好消息。
PS: 由于敏感内容易被删帖封号，所以本博的一些重大、敏感观点不会在微博和公众号公开（ “三步走战略”早在2016年就已提出，只在私下分享），因为你首先要能看到我的号，然后才能知道我说什么。
有人说，外汇管制会取代汇率市场化，有人说汇率贬值输出通缩，洋大人不允许；还有更“理性”的声音说，发达国家负债率太高，加息只是装逼……这些观点均站不住脚。
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