2015年经济运行总体呈持续下行趋势，工业地价明显下降。工业用地成交量较2014年有所上升，但成交土地地价和楼面价均下跌。
2015年国家和地方层面持续推进土地集约节约利用，强调提升工业土地利用效率，从宏观层面突出要优化工业产业布局、促进产业结构升级。
2016年，中高端产业尤其是电子产业，将是我国工业经济的增长点。
2016年，是我国产业园区转型升级的关键年，全国及各地方将出台相关的产业园区扶持政策和管理办法。
一、2015年宏观经济、产业政策情况回顾
2015年是我国经济结构调整和转型升级的关键年，随着新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的同步推进，为我国工业产业创造了广袤的发展空间。但是经济运行总体呈持续下行态势，主要经济指标短期出现整体下滑，企业经营景气程度有限，土地价格出现分化、收缩，工业地价也明显下降。
国家统计局数据显示，2015年1-11月，全国固定资产投资额为497182.15亿元，同比增长10.2%，比2014年的同比增长率收窄5.5个百分点，收窄幅度较大。其中第一产业固定资产投资完成额同比增加28.7%，第二产业增长8.1%，第三产业增长11.0%，均低于2014年的同比增长率。亏损企业同比增幅17.4%，亏损企业亏损额同比增幅32.4%，企业利润总额呈现出负增长趋势，同比下降1.9%。这与今年整体经济不景气的影响有关。
1-11月，全国规模以上工业增加值增长了6.1%，比2014年的增长率收窄2.2个百分点。其中采矿业增加值增长2.8%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长1.6%，制造业增幅最大，达到7.0%，高于全国工业整体增速0.9个百分点。工业企业实现出口交货总值107399.6亿元，同比下降1.6%。
分行业看，41个大类行业中有40个行业的增加值保持同比增长，增幅排在前五位的有废弃资源综合利用业、燃气生产和供应业、有色金属冶炼和压延加工业、计算机、通信和其他电子设备制造业、化学纤维制造业和医药制造业，分别增长20.8%，11.3%，11.6%，11.2%和10.8%。农副产品加工业、烟草制造业、造纸及纸产品加工业及纺织服装、服饰业等传统制造业均保持小幅稳定增长，分别增长5.6%，2.3%，5.4%和4.5%。
从企业景气情况来看，从2015年第一季度到第三季度，企业景气指数和企业家信心指数持续下滑，分别为59.2、58.3、50.5和52.8、51.8、50.5。企业景气指数在较低位波动，反映2015年以来企业生产经营情况持续不景气；在经济整体下行和资本市场财富效应减弱背景下，企业家信心指数年内持续三个季度下滑，则反映企业家在投资经营中对土地、资本、人力等方面的信心不足，对未来收益预期不乐观。预计在2015年四季度到2016年，受宏观经济复苏乏力、产能去化加速、僵尸企业清理、股市下行明显等诸多因素的影响，企业景气指数和信心指数会继续在较低水平波动，两个指数均会维持在50左右，可能向下突破50。
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图1企业景气情况调查（数据来源：中国人民银行）
2015年工业企业利润一直处于负增长，尤其是7月份股市下行之后，资本市场下滑传导至实体经济，工业企业利润更是出现明显下滑，主要是下半年经济形势的影响，工业企业的融资和产品生产渠道受到限制。
从企业生产经营活动指数来看，企业对未来生产经营比较谨慎，工业生产、投资和出口均较为低迷。房地产企业中，总投资额的同比增长率出现持续下降趋势，别墅、高档公寓投资额均同比下降幅度明显。投资品制造业中，传统行业利润增速不高，新兴行业如计算机、电子制造业等利润保持较高增长，说明产业结构分化明显。诸多指标显示在当前我国经济结构调整产业结构失衡的问题凸显，转型升级紧迫，需要时刻关注重点企业产业的发展，带动整体效益的增加。
国家层面：
5月，，标志着中国版工业4.0的顶层设计框架初步完成。文件明确提出了9大任务、10大重点领域和5项重大工程，力争从工业大国成为工业强国。
9月，。继续严格控制产能过剩行业，，坚决遏制产能盲目扩张。产能过剩行业要继续执行原有的最低资本金比例，其中钢铁最低资本金比例维持40%不变。
11月18日，，确定聚焦《中国制造2025》重点领域，发挥企业主体作用，按照有保有压的原则，以市场为导向，以提高质量效益为目标，启动实施一批重大技改升级工程，支持轻工、纺织、钢铁、建材等传统行业有市场的企业提高设计、工艺、装备、能效等水平，有效降低成本。
12月，（国发〔2015〕40号），明确提出在全球新一轮科技革命和产业变革中，互联网与各领域的融合发展具有广阔前景和无限潜力。
地方层面：
2月，广州市于发布了旨在统筹产业布局和升级、(下称《办法》)。《办法》提出鼓励工业用地单位通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理等途径提高土地利用效率，并规定了各类工业用地的最低容积率。
威海市出台了《关于规范土地市场管理有关问题的意见》（威政发〔2015〕6号），指出鼓励工业用地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。
5月份，安徽省出台《安徽省人民政府关于加快建设战略性新兴产业集聚发展基地的意见》。《意见》中没有明确界定产业领域，但要符合国家提升制造业竞争力的战略方向，具有广阔成长空间，能明显带动省产业转型升级。要求园区内已经形成较为完整的产业链和初具规模的产业集群，以及公共服务体系和基础设施。同时，鼓励市、园区设立产业基金，省高新技术产业基金通过参股子基金等方式予以支持，建立省市联手、合力推动基地建设的工作格局。
总起来看，2015年国家和地方层面持续推进土地集约节约利用，强调提升工业土地利用效率，从宏观层面突出要优化工业产业布局、促进产业结构升级，尤其是聚集政府和社会资本，由传统产业向中高端产业发展，打造优势产业和战略产业，扶持创新企业和新兴企业的成长。
三大重点区域的工业监测地价增长率在2015年均呈现比较平稳的态势，在整体经济形势不乐观的情况下，工业地价的平稳涨势显示当前工业用地价格的抗跌性。未来随着工业用地价格上调和工业用地供应收窄的预期，预计工业地价上涨成为必然，对于存量工业用地的再开发要进一步关注。
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组图1三大重点区域工业地价季度变化示意图（数据来源：中国城市地价动态监测网，预测）
二、工业用地市场供应与成交分析
本报告对全国42个样本城市工业用地交易数据进行采集及分析。为突出不同城市工业用地供应和成交的差异性，我们对42个样本城市划分了一线城市、二线城市和三、四线城市3类，如下表1所示，分类分析，提高数据的准确性和对市场的借鉴意义。
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表1全国42个样本城市分类（资料来源：中国产业新区研究院）
（一）全国工业用地供应分析
2015年，42个样本城市（市辖区，下同）总共成交工业用地5883宗，较2014年增长21.32%。成交面积22975公顷，较2014年上升17.15个百分点。土地出让金收入共计908亿元，较2014年增长了0.8%。成交土地地面均价396元/平方米，成交土地楼面均价286.75元/平方米，分别较2014年下降15.82和12.50个百分点。整体来看，2015年，工业用地成交量较2014年有所上升，但成交土地地价和楼面价均下跌。
具体来看，2015年第四季度，全国42个样本城市（市辖区）工业用地供应地块共计1855宗，较上一季度增加11.81%。供应面积达7044公顷，较上一季度增加5.11%。其中，招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地数量为1640宗，较上一季度增加11.34%，面积达到6454公顷，较上一季度增加2.02%。总体来看，供应的工业用地的宗地数和供应面积均有所增加，这与2015年整体土地市场活跃程度有关，但根据近年的季度数据研究，每年四季度是土地供应的高峰期，作为工业生产企业、产业地产商作为开发商，应当把握工业用地供应的规律，在年内的三、四季度选择条件优异的土地进行竞拍。
一线城市供应工业用地58宗，供应面积223公顷，较上一季度分别增加52.63%和50.12%。其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地51宗，较上一季度上升64.52个百分点，供应面积212公顷，环比增长62.48%；二线城市供应工业用地1127宗，供应面积4170公顷，较上一季度分别增加28.51%和19.05%，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地994宗，供应面积3726公顷，较上一季度分别增加23.94和10.89个百分点；三、四线城市供应工业用地670宗，供应面积2651公顷，较上一季度分别降低9.95个百分点和13.08个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地595宗，供应面积为2516公顷，较上一季度分别减少7.03和11.28个百分点。一、二城市的工业用地供应面积上升幅度较大，三、四线城市均有所下降。
从总的供应面积结构上看，2015年第四季度，一线、二线城市供应所占比例有所增加，三、四线城市所占比例继续减少。在总供应面积上，一线城市占42个样本城市的3.17%，较上一季度继续扩大了0.95个百分点，二线城市供应占比最大，占59.19%，较上一季度继续扩大6.93个百分点，三、四线城市占比约为37.63%，较上一季度下降了7.88个百分点。详见图2。
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图2分类城市各类工业用地供应指标占比结构示意图（资料来源：中国产业新区研究院）
（二）全国工业用地交易分析
2015年第四季度，42个样本城市（全区域）总共成交工业用地1672宗，环比增长5.62%，同比上涨9.28%。成交面积6540公顷，环比下降3.49%，同比增长1.46%。土地出让金收入共计263亿元，环比上涨1.16%，同比下降14.98%。成交土地地面均价402元/平方米，环比上涨了4.82%，同比下降了16.25%，成交土地楼面均价292元/平方米，环比上涨4，95%，同比下降20.85%。
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组图2全国42个样本城市成交工业用地相关数据图（数据来源：中国产业新区研究院）
总体来看，2015年第四季度，各类城市成交量呈现不同程度的上升态势；一线城市成交地价变化幅度较大，出现先下降后上升的趋势，而成交楼面均价水平下降明显；二、三、四线城市的成交地价和楼面价都基本持平。（组图3）
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组图3各类样本城市工业用地成交数据示意组图（数据来源：中国产业新区研究院）
（三）一线城市工业用地交易数据分析
2015年，一线城市共成交工业用地169宗，成交面积约为664公顷，成交宗地数和面积均有所下降，较2014年分别下降55.29%和95.58%；成交土地出让金总金额1141675.77万元，一线城市工业用地成交土地地面价格为1136元/平方米，楼面价格为1642元/平方米，平均溢价率5.69%。从成交价格上来看，工业地价较2014年均上涨明显，主要是国家实行“节约集约用地”的宏观政策，导致一线城市成交的工业用地供应紧张。这对一线城市和热点二线城市新增工业用地市场起到极大的限制作用，未来工业、产业地产发展需要着重关注城市存量土地潜力。
2015年第四季度，四大一线城市成交工业用地宗地数量方面，北京工业用地成交量最少，为4宗；上海成交工业用地12宗，成交土地面积44.91公顷，成交土地地面价格1189.67元/平方米，成交楼面价格938.84元/平方米；广州成交工业用地18宗，成交土地面积84.95公顷，成交土地地面价格641.44元/平方米，成交楼面价格372.91元/平方米；深圳成交工业用地14宗，成交土地面积19.41公顷，成交土地地面价格7188.38元/平方米，成交楼面价格1889.61元/平方米。深圳市地价最高，主要是工业用地出让基本来自拆迁，征收补偿成本较高。（见组图4）
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组图4一线城市2014年3季度以来各个季度分城市工业用地交易数据（数据来源：中国产业新区研究院）
（四）二线城市工业用地交易分析
二线样本城市工业用地年内成交量继续总体减少，价格出现上涨态势。2015年，二线城市共成交工业用地3459宗，成交面积约为13638公顷，分别较2014年增长12.74%和6.23%；成交土地出让金总金额5138597.49万元，较2014年下降5.98%。二线城市工业用地成交土地地面价格为376元/平方米，楼面价格为285元/平方米，分别较2014年下降12.96%和9.60%，平均溢价率0.24%，较2014年减少1.02个百分点。
2015年第四季度，成交宗地数量排名前五位的是成都市、重庆市、宁波市市、青岛市、长沙市，分别成交164、126、125、108、84宗，成交宗地数量最少的城市是海口，2015年海口市工业用地总的成交量为3宗，其中1季度2宗、3季度1宗、2季度和4季度0宗。
成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为重庆市、成都市、长沙市、郑州市、青岛市，成交面积分别达到759.91、675.31、338.01、260.62、253.71公顷，其中重庆市平均单宗地的面积约达到6.03公顷，在所有城市中最高。
成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为南京市、杭州市、宁波市、长沙市、厦门市，成交地面均价分别为631.4、619.71、599.18、592.06、513.3元/平方米，共有6个城市成交地面价格超过了500元/平方米之间，较上一季度有所增加（上一季度为4个），成交地面价格最低的城市是成都，成交地面价格仅为249.12元/平方米。
成交土地楼面价格方面，排名前五位的分别是天津市、沈阳市、长春市、济南市、杭州市，成交楼面均价分别为690.19、471.54、427.82、378.23、371.49元/平方米，楼面价在400元/平方米以上的城市共3个，300～400元/平方米之间的城市有6个，成交楼面价在200～300元/平方米之间的城市有5个，价格最低值的是成都，楼面均价仅为136.99元/平方米。
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组图5二线城市2014年3季度以来各个季度分城市工业用地交易数据（数据来源：中国产业新区研究院）
（五）三、四线城市工业用地交易分析
2015年，三、四线城市共成交工业用地2255宗，成交面积约为8673公顷，较2014年分别增长56.60%和33.58%；成交土地出让金总金额2799003.12万元，较2014年增长26.67%；三、四线城市工业用地成交土地地面价格为326元/平方米，比2014年降低18.44%，楼面价格为226元/平方米，比2014年下降了13.98%，平均溢价率1.60%，比2014年降低了1.50个百分点。
2015年第四季度，三、四线样本城市工业用地成交量同比上涨，价格同比下跌。三、四线城市中，成交宗地数量排名前五位的是合肥市、苏州市、无锡市、石家庄市、温州市，分别成交115、110、59、55、51宗，成交宗地数量最少的城市有呼和浩特市和西宁市，仅有2宗。
成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为乌鲁木齐市、无锡市、苏州市、南宁市、石家庄市，成交面积分别达到486.53、269.77、215.00、205.24、174.28公顷。平均单宗土地面积排名前三位的城市分别是贵阳市、银川市、兰州市，面积分别约12.45、11.32、11.16公顷。
成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为中山市、东莞市、温州市、汕头市、石家庄市，成交地面均价分别为682.35、616.91、595.8、579.77、469.22元/平方米，呼和浩特市成交地面价格最低，仅为85.34元/平方米。成交土地楼面价格方面，排在前五位的城市是温州市、珠海市、汕头市、太原市、无锡市，成交楼面价分别为823.56、394.16、322.32、311.13、269.08元/平方米，楼面价在200～300元/平方米之间的城市有8个，价格最低值的是呼和浩特市，楼面均价仅为110.75元/平方米。
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组图6三、四线城市2014年3季度以来各个季度分城市工业用地交易数据（数据来源：中国产业新区研究院）
三、2016年宏观经济和工业产业用地市场展望
2016年，政策不断更新的大背景下，中国的制造业面临产业升级、零售消费不断变革、电子商务行业发展持续转型，工业产业因此亦面临巨大的机遇与挑战。中高端产业尤其是电子产业，将是我国工业经济的增长点。
“互联网+”政策的落实，把“推进工业化与信息化深度融合”作为战略重点，通过互联网平台建设，吸引更多的产业企业聚集和融合。在行动指导意见的支持下，市场中将会增加更多的互联网企业，为了加强企业竞争的合理化，相关互联网产业的管理细则将会陆续出台。
通过产业、资本、政策来共同推进具备创新能力的互联网企业发展，大力推进智慧产业化和产业智慧化，做优、做大、做强智能制造、电子信息、新一代信息技术等三大产业，努力抢占发展先机、打造产业新极。
电子产业的进步将会带动其他行业的发展。云计算作为“互联网+”产业发展的商业基础设施，会成为第一批受益的产业领域，相关公司和工业产业园区将进一步获得爆发式增长的机会。除此以外，其他主要中高端产业领域包括先进制造业、新材料、新能源、低碳环保和生物医药等，也是经济发展的重要着力点，相关产业园区爆发式的增长已经出现端倪。
2016年，是我国产业园区转型升级的关键年，全国及各地方将出台相关的产业园区扶持政策和管理办法。
首先要创新产业园区发展的投融资模式，产业园区的发展靠产业和金融的完美结合，产业是核心，是基础，金融是可以推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。产业园区的一级开发、二级开发、三级运营乃至资产证券化的各个阶段，产业地产商可以与各类金融机构携手合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。
其次提升发展推动产业集聚化，凸显其竞争优势。“十三五”期间，国家将机器人提升至战略新兴产业，全国目前已建或拟建的机器人产业园（基地）已经超过30个。四川环保产业将重点建设四大环保产业园区及成都锦江现代环境服务业园区。重庆渝北还将重点建设“两中心一基地”：建设具有全球影响力的无人机技术研发中心和无人机运营服务中心，打造无人机制造基地，重点发展“整机＋核心零部件”的无人机产业基地，重点加强与中航工业、中航科工、中国航天科技集团等军工集团的合作，塑造全国乃至全球知名军用无人机品牌。十三五开局，高端制造业的产区园区迅速扩张。
信息来源：搜狐焦点产业新区
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