安得广厦千万间?房产租赁全揭秘

房屋租赁是今年房地产绕不开的话题。

今年7月，国家出台租售同权政策，住建部称将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。政策鼓励大力发展房地产租赁市场，房地产的租赁功能、居住功能、投资功能分离，是未来发展的大趋势。

然而近期，潘石屹指出，中国的地产市场租金回报率太低，还不到3%，而银行贷款的资金成本是4.4%。

这难免使大家对租赁市场的发展产生一些担忧。住房租赁作为我国建立房地产长效机制的重要组成部分，未来的发展路径在哪里？本文将对此进行简单的分析。

房地产市场包括三大主体：政府、企业、居民。

政府：将土地以一定的价格卖给开发商，获取必要的财政资金，以支持经济建设。

企业：既包括一手的开发商，也包括二手的房产中介或者房东。在租房回报率偏低的情况下，更加倾向于通过增加隔断间、搭建临时建筑等办法来提高回报率，但是这又与政府的社会责任产生矛盾。

个人：隔断的房间降低了租金成本，可以满足更多人的租住需求。

过去三者之间的主要矛盾集中在政府和企业之间的利益冲突。过去，，于是这个租房市场的链条便能够维持下去，各方都能从中获得一定的收益。但是很显然，在目前的政策环境下，这个链条难以维持下去了。

要想解决以上的矛盾，关键点一是在于将居住用房与租赁用房区分开来；二是在于通过金融创新降低现金流断裂的风险。在新的链条中，各主体的关系如下：

政府：居住用房的土地按照拍卖价格卖给开发商，租赁用房的土地以一定的折扣价卖给开发商。这样保证了政府的财政收入，避免了政府直接参与建设集体租赁住房所带来的财政赤字问题。

企业：租房回报率偏低，现在通过租赁土地的买地成本降低，可以提高收益率水平；另一方面，过去租赁资金的回款期限很长，可能给房企带来现金流断裂的风险，针对这一点，可以通过创新型的金融产品，如REITs（房地产信托投资基金）来进行融资，减少首次投入的资金规模，减轻后续回款的资金压力。

同时，REITS还有更重要的一点，就是可以剥离房地产的投资功能。REITS是指将房地产的未来现金流证券化（通俗的说，如果购买了REITS产品，可以有两方面的收益，一方面来自于买卖价差；另一方面来自于未来的房租收入，类似于股票上的股息收入），并在金融市场上进行买卖。这样，如果投资者想要投资于房地产，他不需要购买房屋本身，仅仅需要在金融市场上购买REITS产品即可。当然，，用以防止REITS价格的大幅波动波及到实体经济。

个人：租赁住房的供应增加，房租大幅上涨的可能性也不大。

综合以上，我们可以得出未来住房租赁市场的两大发展模式，未来将会是这两大模式并存的状态。

模式一：居住用房出租

这种即为传统的模式。政府将土地以原价卖给开发商，开发商将房屋卖给个人，个人或中介再将房屋进行出租。，这种模式的占比会越来越低，但是建设租赁用房是一个长期的过程，这意味着这种模式并不会迅速消失。

模式二：租赁用房出租

这种是全新的发展模式。政府将土地按照一定的折扣卖给开发商，开发商通过REITS进行融资并建设租赁用房，最后出租给个人。同时，REITS还可以剥离房地产的投资功能。这种模式的占比将会越来越高，相关的法律、法规、政策也需要配套出台。

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