【重磅】上海土地市场监测报告(12月)

11月份，上海土地市场公示地块共36幅，合计146.81公顷，环比上扬幅度达1.27倍，同比则上扬2个百分点。其中，本月住宅用地公示25幅，合计125.76公顷，本月无纯商品住宅用地推出，其中租赁住房、动迁安置房用地分别占6幅、19幅；本月商办性质地块有3幅地块公示，其中闵行占2幅，普陀1幅，合计1.73公顷。

11月上海各类土地成交38幅，较上个月增加23幅，合计170.88公顷，环比、同比分别大增300%、155%；成交的38幅地块中，其中商办用地占5幅，动迁安置房、租赁住房分别占14幅、4幅，纯宅地占8幅。8幅纯宅地松江区占3幅，奉贤占2幅，浦东、金山、宝山各占1幅，溢价率均在0.1%-0.7%之间。上海近期涉住宅性质的土地成交溢价均很低，低溢价地块的成交，从土地成本上预防未来出现超高房价的情况。

十九大之后，在“房租不炒”的楼市基调下，各地积极响应国家“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举”的号召，相继出台住房租赁市场政策和措施，无论从推地的速度和力度来看，上海都首当其冲。自7月24日首宗租赁用地出让以来，上海已挂牌21宗租赁用地，总建筑面积达143.5万平米，预计供应住房总套数不低于1.8万套。据统计，4个月不到的时间，租赁用地的供应量已经达到2017年前11个月住宅供应量的15%，按照这个节奏推算，到2020年，预计将达到20万套的供应，后期会有平缓的可能，但总体趋势每年几万套的供应量已经很明显。同策研究院研究总监张宏伟认为，上海在租赁住房市场的大力推进已从政策层面落实到土地出让环节，在建立租售并举的长效机制鼓励下，国企在上海租赁住房市场表现强势，也显示出国企一定时间内将会在住房租赁市场起探路和主导的作用。从目前表现来看，上海密集推出租赁地块，可视为对土地供应结构性调整的尝试，未来的租赁市场将由原先简单配建转变为主打产品，同时辅以“代理经租”房源，以完善租赁住房体系，促使相关房企提升自持物业的运营管理能力。

【数据】2017年11月上海土地市场公示块共36幅，合计146.81公顷，较上个月上扬幅度达 1.27 倍， 与去年同期相比，则上扬 2个百分点。其中，本月住宅用地公示25 幅，合计125.76公顷， 公顷， 本月无纯商品住宅用地推出，租赁住房、动迁安置用地分别占 6幅、 19 幅；本月商办性质地块有3幅地块公示，其中闵行占2幅，普陀 1幅，合计1.73公顷。

历经了“银十”无地可拍的窘境后，上海土市场 11 、12 月接连发力，据同策研究院数据统计，12月上海土地市场共有8宗地块入市， 其中6宗为租赁住房用地， 2宗商办用宗商办用地。 从地块分布区域来看，12 月闵行土地供应量最多，共4幅地块，出让面积达22.11万平米。另外，浦东新区有 2幅地块， 黄浦和普陀各有1幅地将出让。

【解读】自7月24日首宗租赁用地出让以来，上海已挂牌21 宗租赁用地，总建筑面积达143.5万平米，预计供应住房总套数不低于1.8万套。据同策研究院统计，4个月不到的时间，租赁用地供应量已经达到2017年前11个月住宅供应量的15% ，按照这个节奏推算，到 2020年，预计将达到20万套的供应，后期会有平缓可能，但总体趋势每年几万套的供应量已经很明显。

另外，除了公开招拍挂方式政府还将商办用地、工业改造为租赁。以静安区例，区内两幅商业用地和一工园调整为四类住宅（租赁用地），三幅地块提供总建筑面积将超20万平米。并且，类似这种工业园区土地用于租赁住宅的方式将会在全市范围内推广，而商办住房改租赁宅的细则已经酝酿中，从而进一步加大房源供应。 

【12月政府大力加推租赁住房】

【数据】2017年上海土地拍卖进入尾声，回顾全年土地拍卖，租赁用地成为上海的一大亮点。土地市场也发生了许多变化，房企告别有钱就能拿的野蛮时代，宅地遭哄抢也一去不复返。12月上海将出让8幅地块，租赁住房用地就占6幅。

【解读】笔者指出，政策推动下，未来租赁市场必将占有更大的市场份额，并将形成商品住宅、租赁住宅、政策性住宅三分天下的格局，房子的居住属性正在回归。政府积极推进住房租赁市场的意义在于：

首先，从宏观相应来说，住房租赁市场有望缓解目前市场上的住房供需矛盾。由于人口的大量流入，居住需求应不足一直存在，而发展租赁住房能对住房需求起到分流的作用。

其次，规范市场。目前租赁市场还有短板，是市场参与主体良莠不齐，市场供给单一，市场管理程度不高等诸多痛点，由地方政府主导，央企运营的住房租赁市场无疑将对当前混乱的市场起到稳定器的作用。

另外，抑制房价。政府发展租赁市场的同时，并不希望租赁价格涨幅过快，这么多低价地进入市场，未来肯定对现有的运营主体造成压力，如果政府需要同意降低价格时，只需稍稍降低投资回报率，而后通过增值服务拉回，那时年轻人认为买房的投资回报率更低，租房更划算，都跑去租房，房价就缺乏上扬的内驱力，抑制房价的作用就能体现。

最后，人才是未来城市发展的核心竞争力。然而就因为大城市居高不下的成本，尤其是居住成本，将对城市发展有利的人群拒在门外，而大力发展住房租赁市场对一二线城市来说有利于城市人才引进，帮助城市人才的储备和孵化，为城市经济发展作贡献。

【数据】11月上海各类土地成交38幅，较上个月增加23幅，合计170.88公顷，环比、同比分别大增 300%、155%；成交的38幅地块中，其中商办用地占5幅，动迁安置房、租赁住房分别占14幅、4 幅，纯宅地占8幅。8幅纯宅地松江区占3幅，奉贤占2幅，浦东、金山、宝山各占1幅，溢价率均在0.1%-0.7%之间。上海近期涉住宅性质的土地成交溢价均很低，低溢价地块的成交，从土地成本上预防未来出现超高房价的情况。

【解读】笔者指出，2017年上海土地市场虽没有2016年时地王频出的火爆场面，但土地市场仍很有看头，土地供应不断减少下，“地王”消失，在房企靠评分拿地的时代，中海成功捡漏成拿地最多的“土豪”，另外开发商转战住房租赁市场，国有房企勇当70年房东，成就独具特色的2017年上海土地市场。截至到 11 月底，上海已经成交了 21 幅租赁用地，均以底价成交，且都是被国企收入囊中。另外，国有企业利用自有用地（部分商办、存量、仓储用地）建设租赁住房，或将闲置厂房或商业用房改建为租赁住房，在增加房源供应的同时盘活存量资源。近期，15家大型国有企业共梳理出80幅土地，符合条件的土地将转变为租赁住房用地。而未来，国企拿地后怎么消化还需拭目以待。

【低溢价成为主旋律，未来租赁住宅刚需占主导】

【数据】11月上海共成交8幅纯商品住宅地块（不含动迁安置房和租赁住房），其中松江区占3幅，奉贤占2幅，浦东、金山、宝山各占1幅，溢价率均在0.1%-0.7%之间。例：13 日，中建27亿摘松江金山两幅纯宅地，楼板价不足1万/平米，溢价率分别为0.2%、0.7%，14日龙湖、卓越竞得奉贤南桥2幅宅地，溢价仅分别为底价、0.2%成交。商业地块也同样遇冷。月初，世博会地区会展及其商务A片区A02B-01、A02B-02地块成功出让，最终被中核（上海）企业发展有限公司获得，总价18.763亿元，溢价率仅0.1%。

【解读】笔者指出，上海近期涉土地成交溢价均很低，低溢价地块的成交，从土地成本上预防未来出现超高房价的情况，说明在调控背景下市场趋于冷静，对稳定市场预期有帮助。此外，一线城市安置房、租赁用房、自住房等类型的住宅用地出让比例占比较大，未来刚需市场的需求将得以满足，将进一步实现“住有所居”。

【数据】同策研究院数据显示，2017年11月，上海各类型土地成交金额均出现不同程度环比的上扬，全市各类土地成交总金额273亿元，环比、同比分别大幅上扬2.31倍、1.83倍； 本月住宅地块带来了234亿元的成交金额，占到本月86%的比重，环比大幅上扬1.96倍，较去年同期大幅上扬7.23倍。商办地块本月成交5幅，即35亿元的成交金额，环、同比双双大幅上扬16.97倍、1.83 倍。

【解读】笔者指出，2017年上海土地拍卖进入尾声，据同策研究院统计，今年1-11月，上海一共成交了49幅住宅性质用地（包括商住、纯宅地、租赁用地）。相比去年同期的35幅，增加了14幅。1-11月，上海住宅性质用地出让总面积242.37万平米，同比增长39%。1-11月，住宅性质用地总出让金额709.77亿元，同比减32.5%。回顾全年土地拍卖，租赁用地成为上海的一大亮点。土地市场也发生了许多变化，房企告别了有钱就能拿地的野蛮时代，宅地遭哄抢的局面也一去不复返。上海在租赁住房市场的大力推进已从政策层面落实到土地出让环节，在建立租售并举的长效机制鼓励下，国企在上海租赁住房市场表现强势，也显示出国企一定时间内将会在住房租赁市场起探路和主导的作用。从目前表现来看，上海密集推出租赁地块，可视为对土地供应结构性调整的尝试，未来的租赁市场将由原先简单配建转变为主打产品，同时辅以“代理经租”房源，以完善租赁住房体系，促使相关房企提升自持物业的运营管理能力。

【数据】继9月突破1万元后，10月回落至8500元，本月全市土地成交楼面地价环比上扬4个百分点至8821元/平米，同比上扬幅度达26%。从具体不同类型土地成交楼面地价看，宅地成交平均楼面地价为9922元/平米，环比上扬 3%，同比则上扬幅度达1.56倍；商办用地成交平均楼面地价为10319元/平米，环比大幅上扬1.16倍，同比则大幅下55%。

【解读】笔者指出，目前深圳已经率先出台《加快培育和发展租赁市场的实施意见》，其中已经明确允许商改住，上海正在积极研究住房租赁相关政策，预计将很快跟进，上海研讨允许“商改住”是养老公寓的机会，也符合十三五上海住房供应计划中提及的增加租赁房供应的政策，可以预计上海未来运营类物业机会仍然较大，但这也意味着未来上海“商改租”对操盘方的运营能力、资本运作能力将提出很大的考验。

附录 1：2017 年 11 月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

附录 2：2017 年 11 月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

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