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随着自由港自由港上海方案已率先上报上海自由港已经有进入风口的趋势，叠加MSCI指标将临港的纳入我个人觉得随着政策的落实该企业的成长价值较高结合咱们的天时地利人和分析如下：
一、天时：
自由港不是空中楼阁，是要落到地上的，相对比较受益的是临港。临港在洋山港港口腹地有6.8平方公里土地，是未来最大的承接方也是第一批受益者已规划的自由港区从长江口到杭州湾274平方公里土地，上海临港是主要拥有方；上海临港是上海市市属企业，主要功能定位就是以自由港区和科创中心为核心发展方向的核心载体，随着政策的落地我认为临港的后续成长价值会逐渐显现。
二、地利
（一）、核心基本面分析
核心一：所属板块 上海自贸 自由贸易港 低碳经济 迪士尼 房地产 核能核电 沪企改革 上海板块 中证500
核心二：经营范围 园区投资、开发和经营,自有房屋租赁,投资管理及咨询,科技企业孵化,企业管理咨询,经济信息咨询及服务(除经纪),物业管理的,仓储突破的(除危险品)。
核心三：事件驱动
1、上海市已将建设自由贸易港的方案报送至国家有关部委征求意见。与自贸试验区相比，自由贸易港有望在一线放开方面取得新突破，将取消或最大程度简化入区货物的贸易管制措施，有望实现不报关、不完税、转口贸易也不受限制。此外，国际融资租赁等离岸产业也将成为上海自贸港的一大亮点。自由贸易港是开放层次最高的贸易区，其开放程度主要体现在税收、金融、零售、航运等方面。上海自贸港的建立是上海自贸区的升华。因此，自贸港的建立，将促进国际贸易合作，形成面向全球的贸易、投融资、生产和服务网络，助力上海成为全球航运中心。长期来看，国家将积极地推动自贸港的设立和加大自贸区的开放程度。港口、航运和物流板块都将长期在税收、成本、投融资、通关效率等方面受益更高效和开放的自由港服务。
2、11月13日晚明晟公司(MSCI)在半年一度的指数评估中，公布了对MSCI中国A股指数、MSCI中国全部股票指数的最新重大调整。公告显示，MSCI中国A股指数将新增25家，剔除96家。而这些新增加的个股中上海临港相对估值与技术面较为优良列入咱们的选择标的。（而MSIC中先参考依据是大数据统计相对可靠目前超过90%的机构性国际股本资产是以MSCI指数为基准。追踪MSCI指数的基金公司多达5719家，资金总额达到3.7万亿美元。）
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核心四：园区开发行业 上海临港所处行业为园区开发行业,园区开发是指在一定的产业政策和区域政策的指导下,以土地为载体,通过提供基础设施、生产空间(如写字楼/研发楼/厂房/仓库/技术平台等)及各类综合配套服务,吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业入驻、投资,形成技术、知识、产业、劳动力等要素有效整合、集结,不断向外辐射的特定区域。园区通过打造特定的产业竞争力、形成产业集群效应,并推动园区自身发展。
核心五：公司作为建设上海全球科创中心重要承载体，涉及开发的园区包括松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区（洋山）陆域部分，各园区上半年引入企业情况良好，园区综合服务能力不断提升，预期公司未来可持续收益于上海“科创中心”的建设。
核心六：土储资源丰富，打下业绩基础。2017年上半年，公司共签约销售面积4.95万平方米，公司总在租面积34.1万平方米。公司新开工面积5.9万平方米，在建面积约129万平方米，陆续有新建厂房于未来2-3年竣工，公司未来可租可售面积有保证。公司上半年预收账款达7.88亿元，较2016年末增加68%，公司未来业绩兑现有保证。
核心七：良好的区位优势和产业集群效应 临港产业园是目前世界上少有得集航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通功能于一体的区域，被国外惊呼为“五龙汇聚”，也是整个上海非常倚重的核心产业功能区，战略重要性堪比当年的浦东，其第一任管委会主任，正是如今的上海市长杨雄。公司园区位置优越,交通便捷、商业及生活配套设施齐全。其中松江园区作为链接上海中心城和松江新城之间的产业集聚带,是松江政府着力打造的产业新镇之一。康桥园区毗邻迪斯尼乐园,受益于金融中心、航运中心和后世博功能区的叠加效应,发展前景良好。南桥园区地处浦东滨江沿海不仅地区的南桥新城和上海杭州湾北岸黄金产业带,有望成为上海与杭州的产业链接区。自贸区(洋山)陆域部分则依托了中国(上海)自贸试验区和国际航运发展综合试验区,致力于打造成为具有全球竞争力的国际航运服务功能区。
核心八：政策聚集优势和股东支持 上海临港实际控制人——临港集团,,具有近三十年的国家级经开区、高新区、,在行业内具有较高的知名度。临港集团长期负责上海市产业重点发展区域的开发建设与招商引资工作,与上海市相关重点板块及各区县地方政府保持良好的合作关系。
核心九：高品质园区建设 上海临港在园区和产业载体开发过程中,始终坚持高品质标准,重视园区整体规划和建筑设计,部分园区已执行LEED国际绿色建筑认证标准,在突出低碳、环保、智慧的理念和特色同时,实现“业态、形态、生态”三态有机融合,根据目标客群的不同定位,结合公司的园区规划,尽最大努力满足了产业客户的需求。公司下属园区的开发和建设一直得到客户及市场的长期认可。
（二）核心财务数据
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三、人和
多头行情中目前处于整理阶段，股价运行在年线之上，中线趋势较好，短期由于受制于两个缺口影响建议中线买入点以60、120均线附近定投式买入方案。
综合来看：
结合天时地利人和理论体系与近期事件驱动公结合司近期新开工面积5.9万平方米，在建面积约129万平方米，陆续有新建厂房于未来2-3年竣工，公司未来可租可售面积有保证。且公司上半年预收账款达7.88亿元，较2016年末增加68%，公司未来业绩兑现有保证。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.42元、0.48元和0.52元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为60.25倍、51.78倍和47.75倍具有较好的投资价值。
本研究报告是基于本人认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本人力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。
