2014年第三季度全国工业用地报告

　　2014年第三季度，宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反映经济正在转型升级。

　　国家和地方层面纷纷出台关于加强土地节约集约利用的文件，为工业用地出让制度改革和贯彻落实十八大“提高工业用地价格，建议工业地价和居住地价的合理比价机制”的要求，提供了理论准备。

　　2014年第四季度，需要继续关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。工业用地最低价标准修订或将有实质性的进展。而工业用地出让和供应制度也将有所改变。

　　一线城市工业用地成交量增加，价格稳中略降。二线样本城市工业用地成交量总体继续有所增加，价格降幅明显。三、四线样本城市工业用地成交量略有扩大，但是价格下跌明显，价格下降的城市范围有所扩大。一方面历年三季度是土地供应的高峰，工业用地供应量大幅增加，另一方面，各地为保障未来税收和拉动就业等，在工业用地出让最低价标准修订前低价出让，这与2004年“8.31”大限前土地出让行为相似。

一、2014年第三季度宏观经济、产业政策情况

　　2014年第三季度，宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反应经济正在转型升级。

　　国家统计局数据显示，2014年第三季度，GDP同比增长7.3%，创2009年一季度以来新低。经济增速下滑，主要是一方面在投资领域，房地产、基建以及制造业投资增速均有所下行，其中，房地产投资增速回落幅度最大。

　　近期房地产市场景气程度有限，市场调整使整个产业链生产和价格全面收缩，社会投资和住房消费增速下滑，另一方面，多年以来部分产业产能过剩，导致产品价格下降的供求矛盾日益显现，最终导致生产性投资和消费同时萎缩。GDP增速下滑，同时伴有失业率增高和资产价格下跌的风险，中、短期来看，比将对企业的生产、消费和投资产生影响，尤其是对成本价格、产品定价反映更加敏感的工业企业，受此影响更加明显。7月信贷和社会融资规模断崖式下跌对企业正常经营产生了较为负面的影响。9月规模以上工业增加值同比实际增长8.0%，前三季度累计同比增长8.5%。8月工业增加值增速回落幅度较大，尽管9月增速回升，但仍低于二季度平均水平。

　　从企业景气情况来看，三季度，企业景气指数和企业家信心指数双双下滑，分别为54.90、63.60，分别较上一季度下滑0.5和1.3个点数。企业景气指数在较低位波动，反映2014年以来企业生产经营情况在近年来不够理想，企业家信心指数连续两个月下滑，则反映企业家在生产经营中对土地、资本、人力等方面的投资意愿不足，对未来收益预期不乐观。

图1 企业景气情况调查

数据来源：中国人民银行

　　投资方面，前三季度全国固定资产投资(不含农户)同比名义增长16.1%，低于预期的16.6%，前值为16.5%。与二季度相比，三季度经济下行较明显，生产以及需求两端均有所弱化。

　　尽管宏观层面经济下行压力依然存在，工业企业收入和利润增速回落表明经济仍然较弱，但工业产业的低迷态势正在逐步改善，工业企业利润增速分化反应经济正在转型升级。今年9月，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数位于临界点以上。其中生产指数较上月回升0.4个百分点至53.6%，新订单指数为52.2%，比上月回落0.3个百分点，供应商配送时间指数为50.1%，比上月上升0.1个百分点。尤其是随着8、9月信贷以及社会融资逐步恢复，工业增加值已开始回升。投资品制造业中，传统行业利润增速不高，新兴行业利润保持较高增长；上游采掘业、工矿收入和利润增速回落；需求端消费品制造业利润保持平稳增长，反映经济结构向健康方面调整。当前社会资金成本、人力成本基本稳定，工业企业需要适当关注土地成本的变化，及时调整经营策略。

　　近期，央行定向降准，重点支持信贷结构优化，加大对“三农”和小微企业的支持力度。从整体来看，四季度全面降准的可能不大，但定向降准仍将为四季度的经济回升提供资金支持。此外，房地产销售企稳，将有助于改善银行风险偏好，刺激投资回升。在此基础上，对于产业地产同样是出手的重要机遇期。

　　国家和地方层面纷纷出台关于加强土地节约集约利用的文件，为工业用地出让制度改革和贯彻落实十八大“提高工业用地价格，建议工业地价和居住地价的合理比价机制”的要求，提供了理论准备。

　　国家层面，9月份，，拉开用地节约集约利用的大幕。

　　《意见》提出严格控制建设用地总量，不断优化土地利用结构和布局，挖潜土地存量和综合整治，完善土地节约集约利用制度和健全机制的主要目标。并具体提出工业用地逐步减少、制定工业用地等各类存量用地回购和转让政策，建立存量建设用地盘活利用激励机制等要求。

　　此外，《意见》第十七条着重明确了“完善土地价租均衡的调节机制”的要求，完善工业用地出让最低价标准相关实施政策、实行新增工业用地弹性出让年期制、重点推行工业用地长期租赁。

　　地方层面，全国诸多城市出台了相关政策，落实节约集约利用土地。

　　杭州市预计制定出台《关于规范创新型产业用地管理的实施意见(试行)》，明确了2.5产业的用地机制，制定了创新型产业分类指导目录，规范了用地准入评估、达产验收等相配套的用地管理制度；试行“先租赁后出让”弹性供地；还规定进一步提高工业用地地价，加大市场在资源配置中的调节作用，理顺工业用地、创新型产业用地和商服用地三者价格体系。

　　

　　扬州市日前在江苏省率先出台《关于扎实推进节约集约用地的二十条措施》，扬州将试行工业用地弹性出让，探索工业用地出让的弹性出让合同。即工业用地土地供应可采取一次性出让分期签订出让合同、分期发放土地证，或先租赁后转为出让方式进行。

　　厦门市出台《推进工业用地节约集约利用实施意见》，尝试工业用地“先租后让、租让结合”制度，并结合产业生命周期，实行工业用地弹性年期出让制度，在法定的工业用地最高出让年限内，一般工业项目用地租让年期合计不超过20年。

　　昆明市出台《关于加强土地节约集约利用的实施意见》，提出严格用地标准、执行净地出让制度、建立项目用地退出机制等多项措施。

　　预计未来一定时期内，将会有更多的城市出台相关的实施细则，将进一步加剧工业用地供应的紧张，工业地价的上涨存在可能。

　　国土部数据显示，2014年第三季度，全国主要监测城市工业地价730元/平方米，环比增速保持低速增长，为1.17%，增速较上一季度下降了0.27个百分点。同比增长率为5.91%，较上一季度上升0.18个百分点，保持低速、温和上行。

　　从三大重点区域看，长三角、珠三角、环渤海地区工业监测地价分别是901元/平方米、1036元/平方米、716元/平方米，环比分别上涨，0.43%、4.37%、0.29%；同比分别上涨2.91%、17.22%、3.03%。珠三角地区的工业地价水平和上涨速度明显高于长三角和渤海地区，珠三角地区的工业地价同比增幅扩大，而长三角、环渤海地区出现同比涨幅收窄。随着珠三角地区土地新增量的不断减少，新增工业用地供应量趋紧，工业用地价格涨幅加剧。长三角和环渤海地区尽管涨幅略有收窄，但工业地价表现明显好于同期的商服和住宅地价，呈现上涨趋势，这与提高工业地价的政策导向以及三季度以来各地密切出台节约集约用地制度密切相关。

组图1 三大重点区域工业地价季度变化示意图

数据来源：中国城市地价动态监测网

　　2014年第四季度，需要继续关注一、二线热点城市探索实施工业用地弹性出让制度。工业用地最低价标准修订或将有实质性的进展。而工业用地出让和供应制度也将有所改变。目前来看，由长期出让向中短期租赁的变更趋势已经确定，工业用地成本进一步增加的可能性极大。伴随房地产市场逐渐回暖，部分开发商可以探索转向工业地产开发，建设标准厂房，这与具体的工业用地发展方向一致。

二、工业用地市场供应与成交分析

　　本报告对全国42个样本城市工业用地交易数据进行采集及分析。为突出不同城市工业用地供应和成交的差异性，我们对42个样本城市划分了一线城市、二线城市和三、四线城市3类，如下表1所示，分类分析，提高数据的准确性和对市场的借鉴意义。

表1 全国42个样本城市分类

资料来源：中国产业新区研究院

(一)全国工业用地供应分析

　　2014年第三季度，全国42个样本城市(全区域，本部分下同)工业用地供应地块共计2356宗，较上一季度增加18.81%。供应面积达7729公顷，较上一季度略降0.33%。其中，招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地数量为2323宗，较上一季度增加18.22%，面积达到7691.76公顷，较上一季度增加9.9%。总体来看，供应的工业用地的宗地平均面积有所加大，供应量较上一季度有加快趋势，这与土地供应的一般规律密切相关。

　　一线城市供应工业用地56宗，供应面积246.57公顷，较上一季度增加5.66%。其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地50宗，供应面积239.77公顷，较上一季度分别上升31.50个百分点；二线城市供应工业用地1409宗，供应面积4496.31公顷，较上一季度分别增加19.81%和8.09%，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地1383宗，供应面积4466.59公顷，较上一季度分别上升18.21和8.69个百分点；三、四线城市供应工业用地891宗，供应面积2985.67公顷，较上一季度分别增加18.17和降低10.52个百分点，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地890宗，供应面积为2985.41公顷，较上一季度分别增加19.46和10.29个百分点。

　　从总的供应面积结构上看，2014年第三季度，一线城市和三、四线城市所占比例有所减少，二线城市供应占比不断扩大。在总供应面积上，一线城市占42个样本城市的3.19%，较上一季度继续缩小了0.14个百分点，二线城市供应占比最大，占58.18%，较上一季度继续扩大4.54个百分点，三、四线城市占比约为38.63%，较上一季度下降了4.40个百分点。详见图2。

图2 分类城市各类工业用地供应指标占比结构示意图

资料来源：中国产业新区研究院

(二)全国工业用地交易分析

　　2014年第三季度，42个样本城市总共成交工业用地1844宗，环比大幅上涨185.01%，同比上涨93.49%。成交面积6776公顷，环比下降12.52%，同比下降24.43%。土地出让金收入共计135亿元，环比上涨127.27%，同比上涨56.45%。成交土地地面均价398元/平方米，环比下降了11.95%，同比下降了40.01%，成交土地楼面均价294元/平方米，环比微涨0.95%，同比下降37.38%。

组图2 全国42个样本城市成交工业用地相关数据图

资料来源：中国产业新区研究院

　　分一线、二线和三、四线样本城市具体来看2014年第三季度工业用地供应指标。总体来看，2014年第三季度，各类城市成交量呈现上行态势，但成交溢价水平和成交均价呈现稳中有降的态势。(组图3)

　　一线城市共成交工业用地62宗，环比增加了114%，同比下降48%，成交面积约为359.02公顷，环比增加了175%，同比下降25%，成交量较上一季度有明显提升，但较去年同期下降；成交土地出让金总金额307569万元，一线城市工业用地成交土地地面价格为856.7元/平方米，环比下降36%，同比下降66%；楼面价格为633.58元/平方米，环比下降35%，同比下降49%；平均溢价率0.04%，较上个季度下降了1.04个百分点，较去年同期下降了27.53个百分点。

　　二线城市共成交工业用地1239宗，环比同比分别上涨了222%和127%；成交面积约为4279.70公顷，环比上涨115.25%，同比上涨63.38%；成交土地出让金总金额1667721.68万元，二线城市工业用地成交土地地面价格为390.01元/平方米，环比、同比分别下降了4%、15.40%；楼面价格为288.79元/平方米，环比、同比分别上涨0.98%和0.09%；平均溢价率1%，较上个季度下降了0.26个百分点，较去年同期上涨了0.18个百分点。

　　三、四线城市共成交工业用地543宗，环比上涨142%，同比下降18%，成交面积约为2136.98公顷，环比上涨166%、同比下降32%；成交土地出让金总金额719622.31万元，三、四线城市工业用地成交土地地面价格为336.91元/平方米，环比上涨16%、同比下降85%，楼面价格为248.11元/平方米，环比、同比分别下降2.31%和21.75%；平均溢价率1.26%，环比、同比分别下降2.31和21.5个百分点。

组图3 各类样本城市工业用地成交数据示意组图

资料来源：中国产业新区研究院

(三)一线城市工业用地交易数据分析

　　2014年第三季度，四大一线城市成交工业用地宗地数量方面，北京成交工业用地9宗，成交土地面积14.09公顷，成交土地地面价格1100元/平方米，成交楼面价格575.38元/平方米；上海成交工业用地38宗，成交土地面积240.99公顷，成交土地地面价格764.77元/平方米，成交楼面价格596.21元/平方米；广州成交工业用地12宗，成交土地面积96.09公顷，成交土地地面价格562.71元/平方米，成交楼面价格455.78元/平方米；深圳成交工业用地3宗，成交土地面积7.85公顷，成交土地地面价格6841.16元/平方米，成交楼面价格1746元/平方米。(见组图4)

组图4 一线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

(四)二线城市工业用地交易分析

　　二线样本城市工业用地成交量继续总体有所增加，价格降幅明显。

　　成交宗地数量排名前五位的是杭州市、青岛市、宁波市、重庆市、成都市，分别成交413、132、122、117、99宗，成交宗地数量最少的城市是海口，三季度，海口市工业用地成交量为1。

　　成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为重庆市、武汉市、青岛市、杭州市、成都市，成交面积分别达到752.80、518.82、511.27、505.24公顷，其中武汉市平均单宗地的面积约达到9.10公顷，在所有城市中最高。

　　成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为海口市、长沙市、南京市、宁波市、武汉市，成交地面均价分别为611、549.81、535.78、505.85、499.45元/平方米，共有4个城市成交地面价格超过了500元/平方米之间，较上一季度有所减少(上一季度为6个)，成交地面价格最低的城市是青岛，成交地面价格仅为199.58元/平方米。

　　成交土地楼面价格方面，排名前五位的分别是海口市、沈阳市、长春市、大连市、宁波市，成交楼面均价分别为611、504.2、487.01、462.03、404.32元/平方米，楼面价在400元/平方米以上的城市共5个，300～400元/平方米之间的城市有3个，成交楼面价在200～300元/平方米之间的城市有7个，价格最低值仍为厦门，楼面均价仅为80.8元/平方米。

组图5 二线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

(五)三、四线城市工业用地交易分析

　　三、四线样本城市工业用地成交量略有扩大，但是价格下跌明显，价格下降的城市范围有所扩大。三、四线城市中，成交宗地数量排名前五位的是苏州市、无锡市、合肥市、温州市和贵阳市，分别成交143、79、59、42和31宗，成交宗地数量较少的城市有西宁市、汕头市、呼和浩特市、珠海市、东莞市和乌鲁木齐市，成交宗地都低于10宗。

　　成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为合肥市、苏州市、福州市、贵阳市、无锡市，成交面积分别达到435.72、372.35、217.83、198.28、186.05公顷。与第二季度不同，本季度，平均单宗土地面积较大的城市多由西部地区向中东部地区转移，排名前五的分别是乌鲁木齐市、福州市、合肥市、珠海市、贵阳市，平均单宗土地面积分别约15.33、7.78、7.39、7.07、6.40公顷。

　　成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为温州市、珠海市、东莞市、无锡市、汕头市，成交地面均价分别为782.03、653.63、626.79、585.12、566.71元/平方米，另有中山市成交地面价格在500元/平方米之上，500元/平方米之上的城市个数较有上一季度减少5个，7个城市在300元/平方米之下，呼和浩特市成交地面价格最低，仅为68.24元/平方米。成交土地楼面价格方面，排在前五位的城市是珠海市、温州市、哈尔滨市、东莞市、无锡市，成交楼面价分别为500.77、443.13、374.04、354.6、351.4元/平方米。

组图6 三、四线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

资料来源：中国产业新区研究院

信息来源：搜狐焦点产业新区

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