房地产行业周报(2017.08.21-2017.08.25)

2021-11-13 09:46:43

房地产行业/政策动态

从百亿到千亿——房地产基金风生水起

一般而言，债权投资的回报率在7-8%之间，而股权投资则在12-14%。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金的未来发展趋势。

随着国内资本市场的日趋成熟以及资金渠道更加多元化，短短几年的时间内，国内房地产基金规模已从百亿上升至数千亿，成为房地产市场上一股不容忽视的重要力量。这股力量也许将重构房地产市场格局，成为未来市场的重要参与者。仲量联行华东区投资部总监邵律指出：“随着房地产行业轻资产概念的兴起，龙头开发商也纷纷成立房地产基金。与以往不同的是，如今的房地产基金不只满足于债权投资，而是更多以股权投资的形式，参与到房地产全产业周期，以获取更高投资回报。同时，募得的资金也不限于投资自己开发的物业，而是更多地以独立的市场化视角，参与到并购、资管等诸多领域。”

今年5月，万科集团与招商银行共同发起设立两支商业地产投资基金，为其一系列商业项目建设提供资金。万科将向该基金注资50.3亿元，获得39%的股权。几乎同时，中国光大集团宣布与信银（深圳）股权投资基金管理有限公司共同启动一项108.5亿元的投资项目，以股权投资的方式投资10个位于重庆、成都和深圳的全新综合体项目。

投资基金的融资主体并不局限于那些大房企。今年5月，阳光城(000671)宣布筹集100亿元，以股权投资的方式投资住宅项目，并与浙江天堂硅谷产业投资管理有限公司联手设立一个全新的投资平台。7月13日，阳光城又与另一家专业股权投资机构共同设立100亿元的房地产产业投资基金。

类似案例近期层出不穷。对此，邵律表示：传统信贷渠道不畅导致开发商实施新的融资战略。比如最近，中国两大龙头开发商万科和恒大，通过私募股权基金为其提供了逾230亿元的资金。

“债权投资是房地产基金的传统业务方向，虽然目前仍占一定规模，但比例正在收缩。当前国内的房地产基金转向股权投资是大势所趋。”邵律指出。与债权投资不同，纯粹的股权投资注重被投资企业的未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理以及重大决策。“以往开发商一般是利用自有资金加杠杆来融资，而现在通过基金投资平台，开发商可以更多地去募集社会资金，并以股权投资的形式参与到房地产开发的全过程，从而使得资金来源更多元化，参与度也更深。”邵律表示。

一般市场观点认为，以往的债权投资以跟投的形式，获取保底收益，风险相对较低；而股权投资的投资期长，市场风险难以把握。但事实上，一旦项目出现问题，债权投资也很难保证保底收益。而房地产基金通过股权投资可以参与项目运作，共担盈亏，良好的资产管理能力令基金获得更高收益，也为房地产市场注入长期发展资金。一般而言，债权投资的回报率在7-8%之间，而股权投资则在12-14%。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金的未来发展趋势。

更加值得关注的是，房地产行业调控及由此带来的市场洗牌，给房地产基金提供了大量以并购为主的股权投资机会，“一方面，受到宏观调控加剧和新的金融监管规定等影响，大量中小民企出现融资难、资金链紧张等困境，表现出较强烈的被并购意愿；另一方面，由于房企通过招拍挂拿地越来越难，转而积极通过在建工程转让或股权并购获取项目土地。两方面因素碰撞，市场涌现大量并购机会，房地产基金生逢其时。”邵律表示。

与此同时，国家政策也推动了资产证券化加速发展，为存量物业增加了盘活出口。土地拍卖竞持有比例、租赁市场大发展，这些新政令开发商手上的持有物业增加，如何盘活存量资金、释放资产价值、拓宽融资渠道，都要求房地产基金往更能体现主动管理能力的股权投资方向走。因此，资产证券化产品能为项目经营提供长期稳定融资，打通退出渠道，亦是未来大势所趋。

（和讯网8月21日讯）

租赁万亿市场看上去很美

各类企业积极布局租赁市场，从市场参与者来看，目前租赁市场主要参与企业类型包括房地产开发商、房产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团。刘水租赁崛起，还是租赁话题崛起？租赁发展，成为近期政府政策支持的热点，，狂轰乱炸。当然，也成为房地产行业的热点，相关企业竞相布局，参与者有龙头房企，也有中介，亦有携带所谓互联网思维的闯入者，租赁话题崛起毫无疑问。那么，现在租赁是否崛起？

，支持租赁发展。2016年3月《“十三五”规划纲要》，2016年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，，、，近期重大的文件、会议均指出，实行购租并举是深化住房制度改革的主要方向，鼓励发展租赁市场。短短1年时间，一系列重要文件发布，采用土地、金融、税收等措施支持住房租赁发展，，非常重视住房租赁市场发展。

　　各地也加快落实建立购租并举制度，发展租赁市场。2017年7月，上海市提出，“十三五”预计新增供应各类住房约170万套，其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套和租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。同月，广州市提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。2017年8月，北京发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，加快发展本市住房租赁市场，规范住房租赁管理，推动建立购租并举的住房制度。

　　2016年，已经有甘肃、海南、辽宁、河北、河南、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建、湖南等省区出台加快培育和发展租赁市场的政策。政策上看，，包括金融、土地、运营等，种种政策呼啸而来，能听得见响儿，似乎租赁发展之风来了。政策上多吹吹风是好事，能对市场发展起到催化作用。

　　万亿市场规模有多少能到你的碗里？从量上来看，某研究机构数据提出，我国租房市场规模已经突破1万亿。各类企业积极布局租赁市场，从市场参与者来看，目前租赁市场主要参与企业类型包括房地产开发商、房产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团。

　　房地产开发商以万科泊寓及招商蛇口壹公寓等为代表，还有金地草莓社区、龙湖冠寓、旭辉领寓、阳光城(000671)寓见公寓、保利地产(600048)UOKO公寓，等等。一方面，房产开发商在探索存量房时代的新房产服务模式，寻找新的业务增长点。另一方面，一线城市及部分二线城市，住房用地拍卖时候要求建自持租赁住房，如果企业不参与租赁业务，就拿不到土地，就会逐渐被主要城市主流市场边缘化。

　　房产中介链家的自如、我爱我家的相寓、世联行(002285)的红璞公寓、合富辉煌创寓。房地产中介作为连接房东和租客的桥梁，具有强大的数据优势，因而主要采用分布式收房的方式，能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源，规模扩张较快。同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累。

　　目前房企参与租赁，面临重重难题，如建设成本过高税费减免少、自持占用大量资金、资金回笼慢、不动产资产证券化发展滞后、房地产市场成熟度有待提高等，是否能保障企业可持续发展？应该是市场说了算，而不是市长说了算，市长只是催化剂。房价上涨趋势短期不会改变，存量房时代只是走进了个别城市，大部分城市要步入存量房时代还要好好几年，是买还是租合算？是销售还是出租回报高？消费者和企业自会用脚投票。作为房企，或者相关企业应该冷静看待问题。一窝蜂都去做的事，总归不大好。租赁，到底仅仅是一个赶时髦的话题？还是市场成熟了，一触即发？就目前，租赁发展或许仅仅是房地产圈内一个时尚话题，就像两年前谈论房地产O2O、轻资产，就像三年前讨论逃离房地产行业，就像5年前房企竞相去三四线圈地，房地产行业似乎也总有话题，也不缺讨论话题

（观点地产网8月23日讯）

博鳌特稿 | 高翔：新形势下地产投资机遇

对于房地产而言，金融一直是至关重要的存在，两者既相互独立又彼此相依。作为地产金融这条“赛道”上的选手之一，成立于2015年的绿地金服也许只是行业新秀，但有着深厚的底蕴。近日，绿地金服总裁助理、道堃资产总经理高翔，用其十余年的地产投资经历描绘了一个多元化的房地产金融生态圈。在高翔看来，并购是房地产这几年来重要的发展趋势，每个鲜活的并购案例背后都充满了“大鱼吃小鱼”的原始生存逻辑。

　　过去一段时间，经济增长放缓，金融行业去杠杆进程加快，房地产调控升级，中小型房企的财务和经营风险不断上升，生存空间被进一步压缩。“跟大开发商相比，中小开发商在很多方面没有优势。比如同区位项目，大开发商在操盘能力、销售价格以及融资成本上更具优势；而大开发商还具有品牌溢价效应，这些都是中小开发商无法比拟的。”高翔用数据进一步指出，大开发商发公司债或者做企业融资时，融资成本在5%-8%之间，而中小开发商则会高达10%或者更多，即便如此，中小开发商也很难融到资金。这也导致另一个问题的出现：在土地储备上，中小房企劣势明显，难以与资金雄厚的大开发商抗衡。于是，在出现融资难、资金链紧张等困境时，寻求并购成了中小房企的重要选择。

　　此外，对于大房企来说，由于招拍挂市场的拿地门槛和资金审核越发严厉，并购正逐渐成为主要的扩储方式。“2014、2015年百强房企占的市场份额35%、36%，但到了2016年就达到41%。从这个趋势来看，三五年之内百强房企的规模会占到整个市场份额的60%到70%，这是势不可挡的。”高翔对未来的市场趋势预测道。

　　这波并购浪潮，也给房地产基金创造了绝佳的投资机会。“第一类机会是选择一些优质房企进行投资。随着并购浪潮的兴起，百强房企中排名50到100名的企业必然会在此趋势下，通过并购不断扩大规模，上升排名。”高翔表示，这些房企首要解决的就是资金紧缺的问题，道堃资产可以从中挑选一些优质的企业进行资金支持，帮助他们完成并购。除此之外，寻找好的项目标的也是重要策略之一。高翔透露，在并购过程中，很多项目本身非常优质，但苦于资金的压力，才选择被并购。“我们可以联合一些企业收购他们，或者投一部分股权或债权进去帮助他们缓解资金压力，这样我们可以从并购里面找到一些机会。”

　　并购之外，随着中国房地产市场增速的放缓，多样化的资产配置方式成为中产阶级实现资产增值的有效方式。高翔表示，中产阶级群体规模不断扩大的同时，消费理念、行为模式也正在发生着翻天覆地的变化。相比之前，这部分新中产阶级，他们具备更好的投资意识、一定的投资渠道与资金实力。

　　高翔举例说，最早的一批中产阶级，他们年龄普遍在50-60岁，更多还是习惯自己来运作资金。但是如今以70后、80后为代表的新中产阶级，他们更自主地选择投资模式与投资渠道，也更注重资产配置。对于互联网金融行业而言，他们的投资潜力非常巨大。

（和讯网8月23日讯）

长租公寓最大难题：开发商不赚钱，一般人租不起

自从福利分房取消，货币买房时代来临至今，“买不起”成为人们评价楼市时最常见的一句话，而如今，雨后春笋般涌现出来的长租公寓，真正的需求者兴冲冲地考察完之后，仍然发出了“租不起”的感叹。随着今年各类鼓励住房租赁的政策密集落地，楼市中“重售轻租”的现象正在悄然发生改变，“租售并举”无疑将成为未来的发展趋势。正是在这样的背景下，各类与房地产相关的企业以及各类资本都开始盯上了租赁这块尚未开发的蛋糕。但目前的窘境却是，动辄4000元至8000元的月租金，却让很多租房人望而却步，“如果我能付得起8000元的月租，干吗不买一套房呢？”一位租房人说。随着未来可租赁房源的增多，市场上有观点认为长租公寓将像其他共享经济如滴滴打车和共享单车那样通过补贴打价格战，但在业内人士看来，虽然也是共享经济的一种，但靠补贴的烧钱模式，在长租公寓领域很难持续，运营的集约化和规模化将是长租公寓竞争取胜的方向，而如何将房租降下来，让真正需要租房的人承受得起，才是长租公寓发展真正的关键。

有机构投资者曾经多个晚上到北京苏州桥YOU+国际青年公寓去蹲点，每天公寓里人山人海，市场需求旺盛；也曾连着两晚上蹲在新派公寓北京CBD旗舰店的楼下数灯，发现入住率非常高。但是，该机构一直没有下决心投，他说因为租房成本、装修成本加上财务费用，还有考虑年节的空置，品牌长租公寓的盈利状况普遍堪忧，“算不过账来”。华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓行业研究报告也指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。但为何即使这样，各大开发商、中介、资本，纷纷将目光投向长租公寓，原因何在？

首先，房价和房租的比较，让人们看到了房租再贵也不如房价贵。经济学家马光远列举几个不同机构的数据：一是北京市统计局7月12日公布的数据显示，6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计，北京6月份月租金均价达到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。各城市房租收入比值当中，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。

以上数字说明，中国的房租相对于一般居民的收入，实在太高了。但是，如果和房价比，房租真的很便宜。仍然以北京为例，目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右，这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元，等于一个人1年的收入买不到一平米的房子，假定两个人都工作，买一套600万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1：200的安全线，保守估计在1：500以上，一些地区甚至到了1：1000的程度。最近媒体报道，租金回报率最低的城市中，四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。1%的租金回报是什么概念，意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价，北京的房租是太便宜而不是太贵了。

其次，政策导向与开发商拿地模式转变双作用力下的产物。，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。政策红利还给行业带来了巨大想象力。去年年底以来，一系列利好政策的公布使得长租公寓这一业态赢得了发展壮大的机会。今年的政府工作报告，不仅首次提出“建立租购并举的住房制度”等，还明确了“营改增”的时间表，并扩展到生活服务业。随着“营改增”的落实，公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率。18项行政性收费的取消等，对“省出来的就是利润”的租赁运营行业来说这些利好影响巨大。

政策的红利无疑给深陷拿地忧虑的开发商最好的转型机会。北京地价高企，为了拿到一块土地，开发商们不惜采用联合的方式，就是为了不在竞争中被淘汰，而目前出让的土地大量被“搭售”自持性地块。开发商们从不知道如何去处理这些自持性物业到纷纷转向出租公寓，也就隔了一个政策出台的夜晚。

自从国家重点鼓励租赁市场以来，租赁这块号称万亿规模市场的大蛋糕就开始被各方资本垂涎，各类长租公寓如同雨后春笋般纷纷冒出头来，仅在北京近来就新增了多个长租公寓，而且各个来头不小。7月份，原来的K2地产也就是现在的石榴集团推出了旗下的长租公寓品牌—熊猫公寓。近期，龙湖也准备发布其在北京的第一个长租公寓项目-酒仙桥冠寓，这也是自从去年龙湖宣布进入长租公寓领域以来，在北京落地的第一个项目。更早进入长租公寓的还有龙头万科，早在今年5月就在劲松开业运营了“泊寓”品牌，面向青年人。

大型房企纷纷抢滩进入长租公寓，除了看好租赁的发展以外，也是为旗下自持用地寻找新的开发思路。自从2016年12月，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地，此后，陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地。按照要求，这类“只租不售”的模式管理将在未来提供大量的可租赁房源。因此，房企开始积极将长租公寓制定为重要的业务类型。2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。

据北京青年报记者调查，目前市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式多以开发商自持经营为主，而分散式则主要以链家的自如和我爱我家的相寓为主，靠的是从房东手上零散收取房源，自行运营出租。相比于开发商集中运营的长租公寓，市场的主体还是由中介或者一些互联网公司经营的分散式长租公寓。

链家地产研究院院长杨现领介绍，虽然目前市场中有两个现象，第一是政府未来在新增土地供应计划中，租赁住宅的规模和占比都大幅提升，二是开发商新增拿地中，越来越多的选择持有，用于租赁开发，这其中主要是政府的要求，把持有作为拿地的前提条件，这两种现象都意味着未来一段时间开发商可能持有的租赁住宅越来越多，但是从长期来看，租赁市场的发展应该主要集中于存量的盘活而非增量的开发，开发商由于政府原因持有租赁住宅不应该成为常态，一线城市的租房问题不太可能通过新增租赁住宅用地解决。原因在于，租赁住房需求集中于交通便利、租赁设施相对完善的成熟区域或者产业园周边，租房需求的核心偏好是车程较短，离工作地足够近。相反，新增土地供应一般远离市中心，出让的自持用地也多是配套并不成熟的区域。

长租公寓的出现，也带来了关于长租公寓与“二房东”是否类似的讨论，尤其是自如和相寓两大品牌，旗下都有不少是从房东手上收来，签约3年以上的房源。这些房源经过中介的装修后被以更高的价格出租，赚取差价。对此杨现领认为，一个事物的出现有其必然性，通常是社会发展运行的产物。虽然在包租模式下长租公寓与二房东都是以赚取租金价差为盈利模式，但是两者出现的时代背景完全不同，二房东出现于上个世纪末，主要解决了1998年“房改”后广东沿海务工人员的“没房住”问题；长租公寓出现于2010年以后，主要解决的是随着90后的崛起及人们消费升级需求下的“居住差”问题。目前租赁市场的痛点是一线城市房源供给不足、房源品质差、虚假房源多、租期维修责任不明确等。

长租公寓企业有别于二房东的优点在于以下几个方面：首先，能够有效盘活房屋存量，增加市场房源供给。目前北京的市中心有很多位置还不错但是楼龄较大的空置房源，这类房屋可住性和可居性都较差，长租公寓企业拿房后可以进行标准化的装修和美化，提升房屋居住品质，盘活该类房源。此外，对于集中式公寓，市区内废弃的宿舍和厂房都是他们物业获取的目标，通过对该类房屋的改造能够有效增加市场房源供应，缓解市场房源供给不足。

其次，通过对房屋的装修美化提升房源居住品质，且有公司信用背书，房屋的装修质量显著高于二房东。第三，长租公寓企业的房源真实，价格透明，不会出现类似于二房东通过低价虚假房源吸引客户的行为。最后，二房东对于租期内的维修责任通常响应不及时，甚至没有租期服务，而公寓企业与客户之间在租期的维修和租期服务上有明确的责任划分和保证。

此外，繁荣背后，长租公寓的发展模式，也隐藏着诸多隐忧。最大难题是“不赚钱”。事实上，长租公寓的价格并不便宜。以万科泊寓-劲松店为例，提供的2种户型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。而即将面世的龙湖冠寓，据悉小户型的单间公寓价格也达到了近6000元。

但即便如此，由于房价的因素，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。一位长租公寓负责人告诉北青报记者，虽然公司有资本的投入，但收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业，其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段，并未大规模扩张。尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。

在杨现领看来，相比较而言，分散式长租公寓就更加灵活。这些租赁物业都是从房东手里租来的，通过装修和运营来赚钱，虽然也会在前期投入不菲，但相对重资产的自持租赁，成本还是比较低。

根据链家地产研究院提供的数据上看，长租公寓的市场份额目前不足2%，主要集中于一线和重点二线城市，一线城市的长租公寓渗透率超过5%。以北京为例，普租市场的租客主要集中于25岁—40岁之间，占比超过70%，其中25—30岁之间的人群占比为36.1%，31-40岁之间的人群占比为34.5%。长租公寓的租客群体与普租市场基本吻合。结合居住状态来看，20岁以下的租赁人群中合租的比例占比66%，20-30岁之间合租的比例占比64%，31—40岁租赁人群则以整租为主，占比超过76%。这说明其实租赁是有生命周期的，人的生命周期自然形成租赁的消费升级。随着毕业、工作、恋爱、结婚、生子不同人生阶段，人们对房屋面积、租赁品质的需求是不断变化的。

杨现领表示，由于众多资本的进入，未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌，能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。他认为，租赁市场目前是一个巨大的蓝海市场，这个市场将会围绕着租赁住宅的管理和运营形成一个完整的生态圈，这个生态圈里将会形成多元竞争的格局。首先，参与方多元化。过去该行业主要以中介为主导，未来一定会形成开发商、国企、政府、PE/VC、互联网、创业者齐聚的百花齐放、百家争鸣的生态圈；此外，资本形态多元化。政府资本、产业资本、金融资本都可以参与其中。虽然现阶段有长租公寓品牌为了竞争，打出了应届生入驻返现1000元或零中介费的口号，类似于打车软件和共享单车那样靠补贴烧钱的模式，但却是很难在长租公寓市场奏效也很难持续的，相反，杨现领认为，运营效率的提升带来的集约化和规模化才是在竞争中取胜的关键。

（北京青年报8月24日讯）

房地产公司新闻

多家房企上调销售目标超20% 碧桂园拿地并购为主流

近日，中海、碧桂园、华夏幸福、富力等在内的房企发布上半年业绩报告。上半年多家龙头房企销售业绩均超过预期，同比实现超五成增长。在业绩大涨的同时，不少房企也趁年中宣布调高全年销售目标，其幅度高达20%以上，近两年业绩增长迅猛的碧桂园开出了年内5000亿元的销售目标。

8月21日，招商蛇口发布半年业绩报显示，今年前6个月实现签约销售额537亿元，同比增长74%，签约销售面积288万平方米，同比增加48%。同日，中海发布上半年业绩报，其房地产合约销售总额为1273.2亿港元，同比上升33.7%，对应合约销售面积为780万平方米。8月22日，中海母公司中国建筑对外发布的半年业绩报则显示，共实现合约销售额1223亿元，同比增长49.9%。同日，碧桂园也发布半年业绩报，今年前6月共实现合约销售额约人民币2889.1亿元，合约销售面积约3226万平方米，同比分别显著增长131.0%和106.3%。在业内人士看来，虽然上半年楼市调控持续加码，但市场影响主要是在第二季度末才开始出现，整体来看，叠加房企2016年年末的结转，大部分企业在上半年依旧收入颇丰。

在近日的半年业绩会上，多家房企提出了新的全年销售目标，并且增幅超过20%。碧桂园将全年销售目标由4000亿元上调至5000亿元，上调幅度达25%，引发外界关注。截至6月底，碧桂园已实现销售金额2889.1亿元，下半年安排货值超过3500亿元，因此5000亿元目标被外界质疑为“保守”。随着上半年和7月销售额继续增长，富力也表示，将提升全年协议销售目标至人民币800亿元，其此前宣布的销售目标为730亿。另外，富力还大幅提升2018年销售目标至1280亿-1380亿元。近日，龙湖地产也宣布，鉴于前七个月已完成1030亿元的销售额，龙湖距离原定1100亿元的目标只有一步之遥，因而上调全年销售目标至1500亿元，较此前1100亿元的目标增加36%。其中，北京龙湖公司业绩抢眼，景粼原著等项目均取得不俗成绩。旭辉上半年取得471.5亿的销售额，目前提高年度目标由650亿至800亿。对于是否有信心在今年达到千亿，旭辉集团董事长林中表示，800亿一定能实现，有机会可以冲千亿，希望给市场带来惊喜。

不过，由于调控影响逐渐显现，从碧桂园、恒大、万科等多家企业销售业绩看，7月出现了明显的回落迹象。龙湖等房企也表示，对下半年市场持谨慎态度，并不会认为下半年将持续上半年的增长速度。

对于下半年市场，房企仍在积极买地，并寻找并购机会。碧桂园集团副总裁伍碧君表示,房地产行业已经到了整合的阶段,并购是今后公司拿地的主流发展方向。根据财报显示,截至6月底,碧桂园可动用的现金余额为1201.3亿元,同比增长143%。受益于销售额的快速增长,碧桂园在土地市场也表现抢眼。在业绩发布会上,碧桂园也表示,今年碧桂园的土地预算为2200亿元。扩张中的中海对并购也表示出强烈的愿望。中海集团董事局主席兼行政总裁颜建国表示，中海主要有三方面的并购优势，一是有机会并购，现阶段有公司及项目层面的并购洽谈；二是现金存款充裕，截至目前有接近1200亿港元现金；三是有并购经验，过去数年公司进行过三次大型并购。

而除了地产主业的扩张，不少房企近期也宣布拓展新业务板块的计划，中骏就将进军目前颇被看好的长租公寓市场，目前中骏已在国内一二线城市拥有7000多间长租公寓。泰禾集团近日在存量房及健康领域频频出手。8月22日，泰禾宣布收购天津盛捷友谊服务公寓。这是泰禾继购买北京辉盛庭公寓和济南东都项目后，在国内第三次收购存量房项目。此外，泰禾还拟出资25亿参与设立上海融乐健康产业有限公司。

（新京报8月25日讯）

“郁时代”首份万科半年报：营收微跌、负债回升与多元化加速

随着6月30日股东大会的落幕，萦绕万科近两年的股权事件在新董事会成员的高投票率中尘埃落定。以此时为分界，万科迎来了郁亮掌舵的新时代。这家龙头地产企业的新任董事长彼时曾评价，万科2017年财务指标已得到了近一步的优化。

8月24日傍晚，万科发布了2017年上半年的成绩单，公告中提及股权事件时，也一扫往日的阴霾。中报显示，期内万科实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%；净利润100.5亿元，同比增长41.7%；归属上市公司股东的净利润73.0亿元，同比增长36.5%。同时，万科上半年实现销售面积1868.5万平方米，销售金额2771.8亿元，同比分别上升32.6%和45.8%，在16个城市的销售金额位列当地第一。半年所销售的产品中，住宅占比81.9%，商办占比14.8%，其它配套占比3.3%。而且，万科合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约3838.0亿元，较上年末分别增长30.8%和37.9%。

　　万科上半年财务数据整体并不差，值得注意的是营收出现下滑，且负债比率同比有所攀升。与龙湖的情况相似，万科上半年的营业收入与这两年销售的大幅增长并不同步，698.1亿元的营收同比下跌了6.7%，而且竣工进度与全年计划尚有较大差距。万科在公告中透露，上半年万科实现竣工面积636.5万平米，较2016年同期减少9.4%，竣工面积仅完成全年竣工计划的26.0%，占比较2016年同期下降5.4个百分点，全年竣工面积预计将与年初计划基本持平。

　　受竣工规模较少的影响，万科期内实现结算面积583.6万平方米，同比下降10.8%；实现结算收入655.2亿元，同比减少9.6%；房地产业务的结算均价为11227元/平方米，同去有约7.2%的增幅。由于结算的资源中包括了一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目，万科上半年结算毛利率为24.8%，较2016年同期提高7.2个百分点。截至报告期末，万科持有货币资金1075.6亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和501.4亿元。

　　自2014年至2017年第一季度，万科相应的期末货币资金对短期债务的覆盖从2.75倍下降至1.88倍。而如今这个覆盖比率达到2.14，显示万科短期偿债压力有所减缓。货币资金中，人民币占比92.3%，比重相比去年同期有所下跌，美元、港币、英镑和新加坡币占比7.7%。

　　报告期末，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为19.61%，比去年同期上涨超过五个百分点，但相比2016年底的25.9%的比重则有所优化。万科有息负债合计人民币1391.6亿元，占总资产的比例为15.0%，比去年同期亦增长了2.2个百分点。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币501.4亿元，占比为36.0%，同比亦有小幅提高。万科董秘朱旭对外表示：“在资金面趋紧的背景下，未来公司将继续加强风险防范，继续坚持积极销售、审慎投资的策略，推进库存去化，保障现金流安全。”

　　观点地产新媒体还发现，万科半年报中披露的拿地金额与早前的公开报道有一些出入。新增土储方面，上半年万科新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市，共计获取新项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，新增项目均价为5467.8元/平方米。按建筑面积计算，其中64.7%的新增项目为通过合作方式获取。此前，万科董秘朱旭曾在6月份销售及经营电话会议中称，如果算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包，公司上半年拿地金额约达1463亿元，占签约销售金额54%左右。若减去广信资产包，912亿的拿地金亦与公告相去甚远。若考虑权益口径，这意味着在这些项目中合作方占比达到了四成。

　　上半年，前百强企业市场占有率进一步集中，以开发销售为主的行业发展模式仍然坚不可摧，但包括万科在内的多家房企，早在布局多元化的道路上拟好了草图。对于万科而言，在“城市配套服务运营商”的定位下，各大区域与城市公司眼花缭乱的创新业务百花齐放。上半年，万科在创新业务上动作最大的几件事，莫过于两支商业地产基金的设立，以及竞购普洛斯一事。

　　约一年前，当万科还深陷股权之争之时，就敲定了一宗百余亿元的买卖，入股了印力集团。来到今年，关于印力与万科商业的调整开锣。3月中旬，在印力董事长丁力业接替丁长锋成为万科商业新任负责人之后，万科正式将印力“扶正”：印力集团将作为旗下商业开发与运营平台，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理。与此同时，万科还拉来招银设立了两支商业地产基金，总规模达到128.9亿元，其中万科出资50.31亿。基金将用于投资万科或下属控股子公司所持有的含在建和已完工的42项商业地产项目，而这些项目将交由印力集团管理。万科在公告中点明，此举有助于其借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式加快在商业地产领域的投资运作。半年报显示，截止期末，万科共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米。据万科此前于投资者交流会上披露，旗下两个商业平台资产整合已经迈出第一步，人员融合正在有序推进。

　　在物流地产方面，曾以普洛斯为学习对象的万科，如今却有望成为它的第一大股东。据了解，万科早在2014年前便将物流地产作为其新业务的方向之一，但是每个月偶尔两三个物流项目入手的速度，看起来距离成为全国第一物流地产商有点远，更何况前面还有普洛斯、嘉民、安博等物流巨头。于是万科换了种战术，联合普洛斯管理层及国内两大著名私募厚朴、高瓴资本，伙同中银投共同参与普洛斯潜在的私有化，这笔总额785亿元、亚洲史上最大的私募股权并购，将万科的物流地产雄心置于聚光灯之下。最新出炉的公告显示，截至8月24日，万科物流地产业务累计获取32个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）256万平方米，另已签约锁定项目总计35个，总建筑面积为250万平方米。获取项目中已建成运营项目共11个，其中稳定运营项目共9个，稳定运营项目平均出租率达到98%。

　　当然，几乎集齐目前行业内各类多元化业务的万科，在产业地产、长租公寓、物业管理、养老地产等业务方面都有跟进。譬如，在物业上市潮中，万科旗下的物业平台上半年便引入了博裕资本和58同城两家战投，并与首开展开了合作。

（观点地产网8月24日讯）

碧桂园剑指5000亿谋求下一个蓝海

2017，注定成为碧桂园控股有限公司（02007.HK）发展历程上一个具有里程碑意义的年份。8月22日，碧桂园发布的中期业绩报告显示，上半年集团连同合营公司和联营公司共实现合同销售金额约人民币2889.1亿元，成为国内地产行业中市场规模最大的企业。更重要的是，作为去年已跻身3000亿体量的“大象级”公司，碧桂园依然在上半年的合同销售中录得同比131%的增长幅度，保持了规模登顶后的高增长态势。同样是在今年上半年，碧桂园成功入围财富世界500强，成为名符其实的世界级大公司。

　　在22日的业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌宣布，集团年度销售目标将上调至5000亿，成为国内年度目标最高的公司。市场普遍预计，碧桂园实现年度目标是大概率事件。

　　站在行业之巅，碧桂园的未来将不得不独自探索一条无从复制、缺乏样本的全新发展路径。碧桂园是地产企业中的“高成长”典范，过去4年，中国房地产排名前十的房企业中，复合增长率最高的是碧桂园，复合增长率达到58%。碧桂园“快”的背后，是公司周转速度极致化的体现。从项目的前期设计，到工程建设，再到后期装修和销售，甚至物业管理，全面实现了“一条龙”承担和服务，项目开发更是达到从拿地到开盘仅需6个多月的惊人速度。

　　以快取胜，已然成为碧桂园几大核心竞争力之一，而规模以及均衡区域的布局，。截至报告期末，碧桂园位于一二线城市的新增土地权益投资额占比达到57%，如果按照目标客群分类，公司目标为一二线城市客群的布局项目权益投资额占比进一步扩大至67%。正是因为如此均衡的布局和广阔的市场空间，使得碧桂园在2017年全国楼市增速下行的背景下，依然拥有从容的的推货节奏和不俗的市场战绩。

　　易居中国执行总裁兼易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱认为，碧桂园保持着对市场的敏感度，通过对一二线核心城市及周边城市的布局，挖掘一二线核心城市的客户，并不断提高自己的产品定位，做当地的高端产品，吸引核心城市的目标客群，以承接核心城市的外溢需求，在这一轮核心城市需求外溢的市场行情中获益菲浅。2017年上半年刚刚完结，碧桂园无疑交出了一份让市场满意的答卷。公告显示，公司在2017年上半年实现总收入达到777亿元（人民币，下同），毛利约为171亿元，股东净利润达75亿元，同比增长35%、42%和39.2%。

　　碧桂园最近几年的发展势头颇为抢眼。2016年底，碧桂园以3088亿，较前一年增长超过120%的速度，冲上行业第三。时隔仅三个月，2017年一季度，碧桂园就以1506.6亿元的销售额，首次登顶行业第一。截至2017年6月30日，该集团已签约或已摘牌的国内项目总数为959个，分布于29个省/自治区/直辖市的191个城市，总计覆盖566个区/县，项目的覆盖范围进一步扩大。截至2017年6月30日已摘牌或已签约的土地储备约2.1亿平方米。拥有可售资源15062亿元，另外，潜在可售货值12063亿元，这些货量，足以给该公司未来两三年的业绩增长提供保障。

房地产开发自然是碧桂园众多业务的重中之重，但这并不是全部。事实上，这家公司早已经未雨绸缪，围绕房地产整个产业链条进行了布局，而与开发业务相关度极高的物业服务，将成为碧桂园下一个重要的增长亮点。据悉，碧桂园物业上市正在按照证监会的要求正常推进，有望成为A股物业第一股。

　　碧桂园物业的上市招股说明书及2016年年报显示，过去四年内，碧桂园物业实现营业收入分别为9.15亿元人民币、12.07亿元、16.72亿元和19.59亿元，当期净利润分别为8096.93万元、1.27亿元、2.20亿元和4.06亿元，物业管理的净利润率甚至比碧桂园房地产开发的净利润率还要高，这也成为碧桂园加速物业发展的重要理由。截至2016年底，碧桂园集团的物业管理分部签约管理面积约2.10亿平方米，覆盖国内27个省份的223个城市，服务全国约100万户业主；碧桂园集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币19.59亿元，同比增长33.3%；经营利润约为人民币4.06亿元，同比增长59.7%。今年上半年，物业集团继续拓展，签约管理面积达约2.51亿平方米，物业管理及社区相关业务的收入约为12.1亿元，同比增长24.6%；经营利润约为2.58亿元，同比增长37.3%。

　　《2016年中国物业服务百强企业研究报告》预测，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，物业管理行业将成为万亿级市场。拥有超大社区客户群的碧桂园，在物业服务以及延伸业务上的深度挖掘空间，会是一个十分值得期待的资本故事。

（和讯网8月23日讯）

孙怀杰：如何把华远真正做成百年老店

在房地产市场的喧嚣骚动中，华远地产(600743)一直给外界一种洞察世事后的淡定从容。跳出过往光环，这家见证中国房地产30多年历史的元老级房企，正在向外界传递改变的信号。8月18日，华远地产首个自持酒店类物业正式开业运营，这也意味着华远地产再度深化了多元化战略布局。在做客2017年博鳌房地产论坛直播间时，，讲述了他对这个企业转型路径、价值兑现以及未来之路的信心。

　　整个访问过程中，孙怀杰谈得最多的就是“和外部比，我们的进步还不够快”，华远急于突破的就是从“老套路”中抽离，“我们现在不简简单单是一个房地产开发商，综合城市运营服务商成了我们追求的基本目标。”基于这样的发展逻辑，华远地产与渊源颇深的大悦城地产形成战略合作，希冀双双联合优势互补，把链条彻底打通。“我们两家的合作，应该说叫迟来的爱。”在孙怀杰看来，上半年牵手大悦城，是华远地产在运营提速上的关键一步。

　　除此之外，存量房产也成为华远地产极力挤占的车道之一，孙华杰向观点地产新媒体描绘了一个属于华远的存量价值兑现路径：房地产商进入低利润、长周期、强运营的发展周期，可能是一个比较大的概率事件。面对存量市场和政策的考验，企业的核心更应该放在金融以及运营能力的提升上。

　　从过去几年发布的中国房企销售金额排行榜来看，占据榜单“半壁江山”的企业们一直在变换。从某种程度来说，座次的更迭，亦是中国房地产风云变幻的缩影，更折射出企业在转型。在孙怀杰的认知中，华远积攒了30余载的筹码正在沉默中发酵，首先指向的就是“开发商”的标签。他表示，房地产的转变是必须的，不管是从“房子是用来住的”这些系统政策，还是长效机制考量，“按照老套路可能搞不下去了”。他进一步补充道，华远地产没有短期内要追求上千亿的目标，但核心目标是在机制、市场、核心思想等方面，迅速作出调整和转变，以适应市场的变化和挑战。

　　那么在住宅、商业、酒店等业态上，华远地产的发展目标是什么呢？孙怀杰透露，华远希望在商业地产的运营能力上有一个质的改变，“这样能够解决我们后续的一系列问题”。2017年1月底，华远地产联合恒泰证券成功发行规模为7.36亿元的类REITs资产支持证券，这也是北京市国资企业在国内发行的第一单类REITs产品。多年的积累让华远地产拥有丰富的资产，这也给其金融化和经营创新提供了基础。住宅板块方面，华远地产则希望通过优化内部运营，逐渐丰富医疗、教育、健康、金融、智慧社区等链条。需要注意的是，孙华杰所称的“链条”理论同样适用于商业地产，只是关键节点变成了拿地、建设以及其他。

　　秉持这样的发展逻辑，华远地产与渊源颇深的大悦城地产形成战略合作，“大悦城的运营效率以及运营质量都非常高，这是让我们非常敬佩和值得学习的”，在孙华杰看来，两家的合作是迟来的爱，他进一步透露，未来华远和大悦城的的合作是各个方面的，不是仅仅局限于商业或者综合体。“在前期阶段，我们开发负责多一些，到了招商、运营期他们就负责多一些，双方做到强强联合，而不是一个固有的模式在里面。”

　　过去十几年的新房开发，使得中国住宅增量市场达到一定饱和，开始了从增量到存量的大挪移。万科、绿地再到新城，不少房企已经明确要重金布局存量市场，而华远地产也开始切换自己的赛道。“房地产买地、卖房子的逻辑越来越难以生存，或者说挑战更大。”从孙怀杰的角度来看，过往的销售模式利润渐微，亟需寻找可替代的模式。而新城开发、片区改造、城市圈建设等城市更新潮，以及租赁市场等则为房企创造了又一个可供挖掘的市场空间。他以租赁市场举例称，长租公寓以及共有产权房的出炉，一方面极大地推动了房地产的健康发展，但是也让房地产市场的业务分化越来越严重，这也间接加大了房企的挑战。下一步房地产商进入低利润、长周期、强运营的发展周期，可能是一个比较大的概率事件。孙怀杰表示，华远地产也在持续关注长租公寓，寻找合适的时机系统性部署。同时，面对存量市场和政策的考验，企业的核心更应该放在金融以及运营能力的提升上。核心金融能力就是能够融来更便宜的钱，有资产退出的通道。

　　华远地产在金融和房地产的结合方面一直动作频频。2016年3月9日，华远第二期公司债券完成认购，债券发行规模为10亿元，期限为3年期，票面利率4.58%；同年9月，华远创设盈都大厦ABS计划、试水资产证券化，有效回笼资金且增厚当期利润。未来华远也会将这些优势运用到存量市场的基金或资产管理类业务中，资产管理方面，华远的重点是通过整合来加强资产管理的能力，尤其是资产的价值提升。孙怀杰透露，和中粮的合作也是基于这层考量，“整合更多这样的资源到平台上来，提升运营和价值创造能力，才能让我们更加顺利地和资本市场对接。”他续称，华远在追求规模的同时，也没有放弃持有，想要为未来的长远发展打造一种比较好的模式，真正把华远做成百年老店。

（和讯网8月27日讯）