导语：生活中，买卖合同纠纷时有发生，尤其夫妻之间，往往是一方擅自出卖共有房屋，另一方认为出卖人侵犯了其财产权而主张合同无效进而要求解除合同引发纠纷。
于是，难免陷入窘境：依夫妻另一方的主张而解除合同，心有 不甘；继续履行合同，房屋过户手续难办理，导致合同无法履行。那么，夫妻一方出卖夫妻共有的房屋，就一定构成合同无效？那也未必！
一、常见纠纷情形：
夫妻一方出卖夫妻共有房屋，依据房屋登记在谁名下可分为两种情形：
一种情形，夫妻一方将登记在自己名下的房屋出卖，根据不动产的公式公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全所有人，合同应当认定有效。（善意取得）
另一种情形，夫妻一方将登记在另一方名下的房屋出卖，买受人有理由相信出卖人取得了另一方的授权进行房屋交易的，合同应当认定有效。（表见代理）
从中可以看出，以上情况均要求买受人主观上是善意的，有相信卖房人有权利或者有代理权与之缔结房屋买卖合同的理由，合同才能生效。说到善意、相信有代理权这类词，就需要提及保护买受人的两种制度。
二、善意取得与表见代理制度！
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1、善意取得
《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。
那么问题来了：当卖房人以无处分权为由要求解除合同，买受人如何利用善意取得这一重大杀器保护自己的权益呢？
首先，善意取得制度针对的是卖房人已经将房屋产权登记在买受人名下，又要求解除房屋买卖合同，这一情形。比方说，张先生将登记在其名下的房产以100万出卖给刘先生，双方已经交付了房款且已经办理房屋过户手续。之后，张先生又嫌房子卖便宜了，就以该房屋虽登记在自己名下，但属于夫妻共同财产且出卖行为未经其妻同意为由，要求解除合同。善意取得制度，针对是上述情形。
依据善意取得制度理论可知，即使案涉房屋确实夫妻共同财产，出卖人未经一方同意而擅自出卖案涉房屋，买受人做到了以下三点即可安心。
（1）心存善意。
（2）支付了合理对价。
（3）赶紧过户。
2、表见代理制度才是关键所在：
有关表见代理制度，《合同法》第四十九条规定如下：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。
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再来说张先生的案例：张先生官场滚打多年，年老退休，想将自己名下的小房子卖掉后在花家新城置换一栋江景豪宅。由于张某属于公职人员，害怕名下多套房产引起注意，于是将所有房产登记在媳妇儿名下了，于是带着妻子到XX房屋中介所与买受人签订了房屋买卖合同，由于妻子无法在出卖人一栏上签字，于是便由张先生代为签署了妻子的名字。这个交易过程，其妻在场观看且未提出异议。合同签订后，张先生将房产证原件交给了中介机构保管，随后中介将其房产卖给刘先生。18日后，看到房价疯涨的张先生，以其不是房屋产权人且真正产权人未在合同上签字为由，要求解除合同，由此引发纠纷。
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那么，我们来看上面的案例。首先，张先生属无权处分人（房产登记所有人为其妻，可能有他一半财产份额）。其次，真正的产权人并未在房屋买卖合同上签字。那么，这个合同是否就无效吗？
理论上，张先生确实是无权处分人，其妻作为真正的产权人未在合同上签字，但是在整个房屋交易过程中，一直在场，没有提成任何异议，且房产证原件也交由居间人保管，综上所述，刘先生作为买受人有理由相信张先生妻子已经授权张先生或者默认张先生代为处理房屋买卖事宜，因为，张先生的代理行为是有效的，因此，合同有效双方均应当按照合同履行自己的义务！
所以，买受人运用表见代理制度的重点就是“有理由相信出卖人有代理权”！何为有理由相信其有代理权？比方说无权代理人与被代理人之间均有某种亲密的亲属关系，签订合同时被代理人在场且未提出异议，无权代理人之前代理过被代理人处理过类似事件等等。
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对于保护善意买受人，能否合理运用善意取得与表见代理制度意义重大，正是如此，北京华标律所李标田律师给到各位善意买受人以下几点建议：
1、能过户就及时过户。
2、签订合同时，务必让所有共有人到场签字。
3、产权证上的名字，并非说明房产属于登记人个人所有，也有可能属于夫妻共同财产，因此，夫妻双方一起签字非常重要。
4、若一方不能到场签字，另一方需要提供得到授权的授权委托书！
5、尽可能地收取房产证、身份证、结婚证原件！
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