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2017年注册测绘师考试知识点整理:测绘综合能力--房产测绘

2022-08-04 06:13:32


测绘综合能力--房产测绘


第1节 4.1 房产测绘概述

知识点一、房产测绘的概念与作用[掌握]:

知识点 房产测绘的概念与作用

  (一)房产测绘的概念

  房产测绘是采用测绘科学技术,按照房产管理的要求和需要,对房屋及其用地的位置、权属、权界、数量、质量及利用现状等信息进行采集、处理、存储和应用的一门学科。

  房产测绘应遵循国家有关的法律法规,执行国家标准gb/t17986-2000《房产测量规范》和相关部委的政策文件以及各地有出台的技术规程、规定。房产测绘是一种法定测绘,具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。

  (二)房产测绘的作用

  1.法律方面的作用

  房产测绘成果中的房屋及其用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等信息,是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。

  2.财政经济方面的作用

  房产测绘成果中的房屋及其用地的数量、质量、利用状况等信息,为房地产评估、房地产税征收、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等提供准确的数据。

  3.社会服务方面的作用

  房产测绘不仅为房地产业服务,也为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、水利、交通、工商管理、旅游、通信、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息。

  4.测绘服务方面的作用

  房产图具有比例尺大、信息量大、内容繁多等特点,是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息,也是城市大比例图更新的重要基础资料。

  知识点二、房产测绘内容[掌握]:

知识点 房产测绘的内容

  房产测绘的内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查与验收等。

  知识点三、房产测绘成果[掌握]:

知识点 房产测绘成果

  (一)房产测绘成果内容

  房产测绘成果由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。

  房产簿册,包括房屋调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等;

  房产数据集,包括房产平面控制点成果、界址点成果、房角点成果及面积测算成果等;

  房产图集,包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋分层分户图、房产证附图、房屋测量草图及房屋用地测量草图等。

  此外,在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果、技术设计书、技术总结等也都应归入房产测绘成果,包括纸质资料和电子文档。

  (二)房产测绘成果管理

  包括:成果质量管理、成果档案管理和成果备案管理。成果质量管理由房产测绘机构进行,成果档案管理由房产测绘机构和房产行政主管部门分别进行,成果备案管理由房产行政主管部门进行。

  知识点四、房产绘图[了解]:

房产图可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。


第2节 4.2 房产平面控制测量

知识点一、房产平面控制测量的作用与方法[熟悉]:

知识点 房产平面控制测量的作用与方法

  是整个房产测量的前期基础性的工作,具体作用如下:

  (1)为房产要素测量提供起算数据;

  (2)为房产图的测绘提供测图控制和起算数据;

  (3)为房产变更测量提供起算数据。

  房产平面控制测量方法主要采用gps定位技术和导线测量技术,其主要技术指标与技术要求按照相应国家标准执行。

  知识点二、房产平面控制测量的要求[掌握]:

知识点 房产平面控制测量的要求

  要求最末一级的房产平面控制网中,相邻控制点间的相对点位中误差不大于0.025m,最大误差不大于0.05m;

  房产平面控制点要有相当的分布密度,以满足房产要素测量对起算控制点的需求。依据国标规定,建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右,建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。房产平面控制点都应该埋设永久性的固定标志,并按要求绘制控制点点之记。房产平面控制点应选在通视条件良好、便于观测的地方。

  知识点三、房产平面控制网的布设[熟悉]:

知识点 房产平面控制网的布设

  (一)首级控制网布设

  房产平面控制网的布设与其他控制网一样,应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则,也可越级布网。

  房产平面控制网的建立,应当优先选用最新的国家统一平面坐标系统,尽可能地利用国家和城市已有的平面控制测量成果。

  (二)加密控制布设

  房产加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网(首级控制网)的补充。它是为了满足区域房产测量或房产项目测量而布设的。可以根据房产测量工作的需要分批分期局部布设,满足区域房产测量或房产项目测量要求即可;

  加密控制网是指除国家和城市的一、二、三、四等控制网外的一、二、三级导线网,一、二级小三角网,gps的e、f级网(或一、二、三级网)等。

  知识点四、房产平面控制测量数据处理[掌握]:

知识点 房产平面控制测量数据处理

  (一)坐标系统选择

  城市平面控制网要求变形小于2.5cm/km,即投影误差应不超过1/40000。该精度可以满足房产测量,因此,房产控制测量应尽可能地利用已有的城市平面控制网;

  为了便于房产图的测绘、拼接、汇编及房产测量数据库的建立,房产测量应采用国家统一的坐标系统,采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。

  房产测量统一采用高斯投影。

  房产测量一般不测高程,需要进行高程测量时,由设计书另行规定。

  若无法利用已有的坐标系统或无坐标系统可利用时,可根据测区的地理位置和平均高程,以投影长度变形值不超过2.5cm/km为原则选择坐标系统。

  (二)平差计算

  二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差法,平差后应进行精度评定,包括平差后单位权中误差、最弱点点位中误差、最弱相邻点点位中误差、最弱边的边长相对中误差及方位角中误差等。


第3节 4.3 房产调查

知识点一、房产调查单元的划分[熟悉]:

知识点 房产调查单元的划分

  (一)房产区

  房产区以市行政建制区的街道办事处、镇(乡)的行政辖区,或根据房地产管理划分的区域为基础划定。房产区号在测区范围内按“从北到南,从西至东”的顺序以两位自然数字从01至99依序编列。

  (二)房产分区

  房产分区以房产区为单元划分,可依自然界线,依街坊,依居民点,或依大的机关、企事业单位划分,房产分区应构成连续成片的几何图形。房产分区号在房产区内按“从北到南,从西至东”的顺序以两位自然数字从01至99依序编列。

  (三)丘

  丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。有固定界标的按固定界标划分,没有固定界标的按自然界线划分。

  丘号在房产分区内按“从北到南,从西至东”的顺序以四位自然数字从0001至9999按反s形依序编列。

  丘的完整编号格式如下:

  市代码(2位)十市辖区(县)代码(2位)十房产区代码(2位)十房产分区代码(2位)十丘号(4位)

  (四)幢

  幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。

  幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1、2、…顺序按“s”形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表示。

  对于在他人用地范围内所建的房屋,应在房屋幢号后面加编房产权号,房产权号用标识符a表示。对于多户共有的房屋,在房屋幢号后面加编共有权号,共有权号用标识符b表示。

  知识点二、房屋用地调查[了解]:

知识点 房屋用地调查

  调查的内容包括:用地坐落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况,以及绘制用地范围略图。

  知识点三、房屋调查[熟悉]:

知识点 房屋调查

  (一)房屋产权人

  私人所有的房屋,一般按照产权证件上的姓名。单位所有的房屋,应注明单位的全称。产权是共有的,应注明全体共有人姓名。

  (二)房屋产别

  指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记,其中一级分类分为国有房产、集体所有房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产、港澳台投资房产、涉外房产和其他房产等八类。

  (三)房屋层数

  指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及凸出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

  (四)房屋建筑结构

  指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别,具体分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等。

  (五)房屋用途

  指房屋的实际用途,分为住宅,工业、交通、仓储、商业、金融、信息,教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他等。

  (六)房屋墙体归属

  房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分自有墙、共有墙和借墙等三类。

  (七)房屋产权来源

  指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨等。

  (八)房屋产权的附加说明

  在调查中对产权不清或有争议的,以及设有典当权、抵押权等他项权利的,应作出记录。

  (九)房屋权界线示意图

  是以权属单元为单位绘制的略图,表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线,以及与邻户相连墙体的归属,并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。


第4节 4.4 房产要素测量

知识点一、测量草图[熟悉]:

测量草图

  测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录,是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的内容用铅笔现场绘制测量草图。测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。

  (一)房屋用地测量草图

  内容包括:(1)平面控制网点及点号;(2)界址点、房角点相应的数据;(3)墙体的归属;(4)房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数;(5)房屋用地用途类别;(6)丘(地)号;(7)道路及水域;(8)有关地理名称、门牌号;(9)观测手簿中所有未记录的测定参数;(10)测量草图符号的必要说明;(11)指北方向线;(12)测量日期、作业员签名。

  (二)房屋测量草图

  内容及要求包括:

  (1)房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制;(2)房屋外墙及分隔墙均绘单实线;(3)图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋坐落,并加绘指北方向线;(4)住宅楼单元号、室号,注记实际开门处;(5)逐间实量,注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度,数字取至厘米;

  (6)室内墙体凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示;(7)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯、楼梯等均应实量边长,并加必要的注记;(8)遇有地下室、覆式房、夹层、假层等应另绘草图;(9)房屋外廓的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时,应以房屋外廓数据为准,分段丈量的数据按比例配赋,较差超限时须进行复量。

  知识点二、 房产要素测量的主要内容和方法[熟悉]:

知识点 房产要素测量的内容和方法

  内容包括:界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量和其他相关地物测量。

  测量方法包括:全野外数据采集、野外解析法测量、航空摄影测量等。

  知识点三、界址测量[熟悉]:

知识点 界址测量

  界址点可从邻近基本控制点或高级界址点起算,以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定,也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

  知识点四、境界测量[了解]:

境界测量

  境界测量应符合行政区域界线测绘的要求。

  知识点五、房屋及其附属设施测量[熟悉]:

知识点 房屋及其附属设施测量

  房屋应逐幢测绘;不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量;独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量;毗连房屋四面墙体,在房屋所在人指界下,区分自有、共有或借墙,以墙体所有权范围为界测量;丈量房屋以勒脚以上墙角为准;测绘房屋以外墙水平投影为准;房屋测量时应分幢分户丈量作图。

  房角点测量不要求在墙角上都设置标志,可以房屋外墙勒脚以上(100±20)cm处墙角为测点;房角点测量一般采用极坐标法、正交法测量;对正规的矩形建筑物,可直接测定三个房角点坐标,另一个房角点的坐标可通过计算求出;

  房屋附属设施测量,柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门廊以柱或围护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准;

  阳台以底板投影为准;门墩以墩外围为准;门顶以顶盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准;

  共有部位测量前,需对共有部位进行认定。认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位,经实地调查后予以确认。

  知识点六、陆地交通和水域测量[熟悉]:

知识点 陆地交通和水域测量

  陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准;道路以路缘为准;桥梁以桥头和桥身外围为准测量。

  水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准;沟渠、池塘以坡顶为准测量。

  知识点七、其他相关地物测量[熟悉]:

其他相关地物测量

  其他相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。

  知识点八、房屋及附属设施测量[掌握]:

每幢房屋应分幢分户丈量作图;丈量房屋以勒脚以上墙角为准;测绘房屋以外墙水平投影为准。

  房角点测量,指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上都设置标志,可以房屋外墙勒脚以上(100±20)cm处墙角为测点。房角点测量一般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物,可直接测定三个房角点坐标,另一个房角点的坐标可通过计算求出。

  亭以柱外围为准;塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准;水井以中心为准。构筑物按需要测量。

  陆地交通、水域测量

  陆地交通测量是指铁路.道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准;道路以路缘为准;桥梁以桥头和桥身外围为准测量。

  水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流,湖泊、水库等水域以岸边线为准;沟渠、池塘以坡顶为准测量。

  知识点九、房屋面积测量的基本要求[熟悉]:

(1)房屋面积测量均指房屋水平投影面积的量测。按照国标规定,能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性条件:①应具有上盖;②应有围护物;(③结构牢固,属永久性的建筑物;④层高在2.20m或2.20m以上;⑤可作为人们生产或生活的场所。

  (2)面积测量量距以米为单位,取至0.01m;面积以平方米为单位,取至0.01m2。

  (3)面积测算的要求:各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。

  (4)使用钢卷尺测量水平距离时,尺两端应选取房屋的相同高度的参考点,以保持尺子处于水平位置。使用手持式测距仪测边时,应使测线紧贴墙角并保持水平。

  (5)在进行房屋面积图纸测量时,由于图纸成图变形原因以及比例尺直接量取精度原因,图纸边长及墙体厚度数据只可依据图纸标注获得,不得用比例尺直接量取。

  知识点十、房产信息数据采集的内容[熟悉]:

房产信息数据采集主要包括:确认建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线及绘制房屋权界线示意图、权源、产权纠纷和他项权利、楼号与房号、房屋分幢及幢号编注等以及与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。


第5节 4.5 房产图绘制

知识点一、房产分幅图[掌握]:

知识点 房产分幅图

  房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置、形状、面积和权属等状况的基本图,是绘制房产分丘图和房产分户图的基础资料。

  (一)房产分幅图的内容

  房产分幅图应表示的内容包括:控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物,以及与房地产有关的地籍地形要素和注记;

  房产分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括:房产区号、房产分区号、丘号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。

,其中第一位表示房屋产别,第二位表示房屋建筑结构,第三、四位表示房屋的层数。

  (二)房产分幅图的测绘方法

  测绘方法有:全野外采集数据成图、航摄像片采集数据成图、野外解析测量数据成图、编绘法绘制房产图。

  (三)房产分幅图绘制精度要求

  全野外采集数据或野外解析测量等方法所测量的房地产要素点和地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。

  模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5mm。利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm。

  (四)房产分幅图的基本规格

  房产分幅图采用50cm×50cm正方形分幅。

  建筑物密集区的房产分幅图一般采用1:500比例尺,其他区域的分幅图可以采用1:1000比例尺。

  知识点二、房产分丘图[掌握]:

知识点 房产分丘图

  房产分丘图是房产分幅图的局部明细图,是绘制房屋产权证附图的基本图。

  (一)房产分丘图的内容

  房产分丘图上除表示房产分幅图的内容外,还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

,其中第一位表示房屋产别,第二位表示房屋建筑结构,第三、四位表示房屋的层数,第五~八位表示房屋的建成年份。

  (二)房产分丘图的基本规格

  房产分丘图的幅面可在787mm×1092mm全开纸的1/32~1/4选用。

  分丘图的比例尺根据丘面积大小,在1:100~1:1000选用。

  (三)房产分丘图绘制的技术要求

  (1)房产分丘图的坐标系统应与房产分幅图的坐标系统相一致;

  (2)房产分丘图上应分别注明周邻产权所有单位(或人)的名称,分丘图上各种注记的字头应朝北或朝西;

  (3)测量本丘与邻丘毗连墙体时,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度的1/2处;借墙量至墙体的内侧;自有墙量至墙体外侧并用相应符号表示;

  (4)房屋权界线与丘界线重合时,表示丘界线,房屋轮廓线与房屋权界线重合时,表示房屋权界线。

  知识点三、房产分户图[熟悉]:

知识点 房产分户图

  (一)房产分户图的内容

  房产分户图应表示的主要内容包括:房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位,以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋边长和房屋建筑面积等。房产分户平面图见下图。

  (二)房产分户图的基本规格

  房产分户图的幅面可选用787mm×1092mm的1/32或1/16等尺寸。

  房产分户图的比例尺一般为1:200,当房屋图形过大或过小时,比例尺可适当放大或缩小。

  (三)房产分户图绘制的技术要求

  房产分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行,按房屋的方向横放或竖放,并在适当位置加绘指北方向符号。

  分户图上的文字注记:

  (1)房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积,标注在分户图框内;

  (2)本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内;

  (3)楼梯、走道等共有部位,需在范围内加简注。

  知识点四、 房产图绘制的精度要求[熟悉]:

全野外采集数据或野外解析测量等方法所测量的房地产要素点和地物点,相对与邻近控制点的点位中误差不超过±0.05 m。

  模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点,相对与邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5 mm。利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对与邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6 mm。采用已有坐标或已有图件,展绘成房产分幅图时,展会中误差不超过图上±0.1 mm。


第6节 4.6 房产面积测算

知识点一、概述[了解]:

房产面积测算均指水平面积的测算,包括房屋面积测算和房屋用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。房屋用地面积测算包括房屋占地面积的测算与用地面积的测算。

  (一)房屋面积的相关概念

  (1)房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑;

  (2)房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由省(自治区)、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定;

  (3)成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和; 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积; 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积; 内墙面装饰厚度计人使用面积;

  (4)房屋的共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积;

  (5)房屋的建筑面积为套内建筑面积和分摊得到的共有建筑面积之和。

  知识点二、房屋面积测算的分类[掌握]:

知识点 房屋面积测算的分类

  房屋面积测量按照测量方式和数据来源的不同可分为房屋面积预测和房屋面积实测。

  房屋面积预测是指根据经规划部门审核的设计图纸,对房屋进行图纸数据采集,获取房屋面积数据的过程。房屋面积预测成果可用于房屋预售、内部管理以及其他法律法规和相关管理部门允许的用途。

  房屋面积实测是指房屋建成后,对房屋进行实地测量,获取房屋面积数据的过程。房屋面积实测成果可用于房屋交易、产权登记、办理土地及规划手续、征地拆迁、房屋评估等。

  知识点三、房产面积测算的精度要求[熟悉]:

知识点 房产面积测算的精度要求

  我国房产面积测算的精度分为三个等级,见表。实际房产测量工作中一般采用第二、第三等级精度标准。对新建商品房一般采用第二等级精度要求;对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求;其余有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求。

  房产面积测算中房屋边长取位至0.01m、面积取位至0.01m2。

  知识点四、房屋各特征部位的测量[熟悉]:

知识点 房屋各特征部位的测量

  (1)房屋外围建筑面积应取勒脚以上外墙最外围为准量测;

  (2)房屋室内边长及墙体厚度应取未进行装饰贴面的墙体为准量测;

  (3)房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,按层高2.20m以上的部位为准量测;

  (4)柱廊以柱外围为准量测;

  (5)檐廊、架空通廊以外轮廓水平投影为准量测;

  (6)门廊以柱或维护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准量测;

  (7)挑廊以外轮廓投影为准量测;

  (8)阳台以维护结构为准量测;

  (9)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影为准量测;

  (10)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,按层高(高度)2.20m以上的部位为准量测,房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影为准量测;

  (11)门墩以墩外围为准量测;

  (12)门顶以顶盖水平投影为准量测;

  (13)室外楼梯和台阶以外围水平投影为准量测。

  知识点五、房屋建筑面积测算的有关规定[熟悉]:

知识点 房屋建筑面积测算的有关规定

  (一)计算全部建筑面积的范围

  (1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算;

  (2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其层高在2.20m以上的部位计算建筑面积;

  (3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算;

  (4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积;

  (5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算;

  (6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算;

  (7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算;

  (8)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算;

  (9)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按其外围水平投影面积计算;

  (10)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算;

  (11)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算;

  (12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算;

  (13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算;

  (14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算;

  (15)有伸缩缝、沉降缝的房屋,若其与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的,伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

  (二)计算一半建筑面积的范围

  (1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;

  (2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算;

  (3)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;

  (4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;

  (5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

  (三)不计算建筑面积的范围

  (1)层高小于2.20m的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室;

  (2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等;

  (3)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑;

  (4)房屋之间无上盖的架空通廊;

  (5)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;

  (6)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;

  (7)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;

  (8)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积;

  (9)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;

  (10)活动房屋、临时房屋、简易房屋;

  (11)独立烟囱、亭、塔、罐、池,地下人防干、支线;

  (12)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝;

  (13)楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

  知识点六、房屋共有建筑面积分摊[熟悉]:

知识点 房屋共有建筑面积分摊

  (一)建筑物区分所有权相关法条和技术规范

  (二)房屋共有建筑面积的分类

  (1)房屋共有部分按照是否可被分摊分为可分摊共有部位和不可分摊共有部位。在分摊计算时,只有可分摊共有部位可以被分摊;

  建筑物可分摊的共有部位一般包括(但不限于):①交通通行类,如大堂、门厅、楼(电)梯间、楼(电)梯前室、走道等;②仅为建筑物内各专有部位服务的共用设备用房类,如设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、垃圾收集间、消防贮水池、风机房等;③公共服务用房类,如为幢内服务的警卫室、管理用房、保洁间等;④建筑物基础结构类,如套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半、承重垛柱等。

  建筑物不可分摊的共有部位一般包括:为多幢服务的警卫室、管理用房等。

  (2)房屋共有部分按照其使用功能和服务对象的不同分为三类:①全幢共有部位:指为整幢服务的共有部位,全幢进行分摊;②功能区间共有部位:指专为某几个功能区服务的共有部位,由其所服务的功能区分摊;③功能区内共有部位:指专为某个功能区服务的共有部位,由该功能区分摊。

  (三)房屋共有建筑面积分摊的基本原则

  (1)产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;

  (2)无产权分割文件或协议的,按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

  (四)房屋共有建筑面积分摊模型

  按相关房屋的建筑面积按比例分摊的计算公式 :

  式中,k为共有面积分摊系数;si为各单元参加分摊的建筑面积,单位为m2。

  (五)各类房屋共有建筑面积的分摊计算

  1.单一功能住宅楼共有面积分摊方法

  首先计算整幢住宅楼的总建筑面积,再计算各套房屋的套内建筑面积。整幢住宅楼的总建筑面积扣除整幢住宅楼各套房屋套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房,以及人防工程等建筑面积,求得整幢住宅楼的共有面积;

  根据整幢住宅楼的共有面积和整幢住宅楼的套内建筑面积的总和求取整幢住宅楼的共有面积分摊系数,再根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有面积。

  随着建筑设计的不断进步和共有形式的愈加复杂,往往单一功能住宅楼也有可能因为单元间户型、楼层、拥有电梯部数等不同需要按单元进行独立分摊。此时,单一住宅楼可按单元划分功能区,按照多功能综合楼的共有面积分摊方式进行分摊计算即可。

  2.商住楼共有面积的分摊方法

  首先将全幢共有建筑面积分摊到住宅和商业两个功能区。然后将两个功能区分摊所得的幢共有面积加上功能区本身的共有面积再各自在功能区内进行分摊。依照前述的方法和计算公式,按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分摊所得的共有面积。

  3.多功能综合楼共有面积的分摊方法

  多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物,即同一幢建筑物内可能有住宅、商业、办公、酒店、自行车库、汽车库等多个用途的房屋。各共有部位的功能与服务对象也并不相同。因此,一般情况下,多功能综合楼不能与单一功能住宅楼一样,用一个分摊系数进行一次分摊。而是应按照谁使用谁分摊的原则,将各个共有部位面积按照各自的功能和服务对象分别进行分摊,即进行多级分摊。

  多功能综合楼的分摊计算应采取由整体到局部的分摊模式,即首先进行整幢房屋共有面积的分摊,把它分摊至各功能区;其次,进行功能区间的共有面积的分摊,同样分摊至各功能区;分摊至功能区的整幢共有面积和功能区间共有面积与功能区内共有面积加在一起,再进行功能区内部分摊。依次类推,直至将所有的共有面积分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊所得的共有面积,就得到了各套或各户的建筑面积。


第7节 4.7 房产变更测量

知识点一、房产变更测量的分类[熟悉]:

知识点 房产变更测量的分类

  房产变更测量分为现状变更测量和权属变更测量两类。

  (一)现状变更测量

  (1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建,房屋建筑结构、层数的变化;

  (2)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

  (3)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等维护物以及房屋附属设施的变化;

  (4)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

  (5)地名、门牌号的更改;

  (6)房屋及其用地分类面积增减变化。

  (二)权属变更测量

  (1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的房屋权属的转移;

  (2)土地使用权界的调整,包括合并、分割、塌没和截弯取直;

  (3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化;

  (4)他项权利范围的变化和注销。

  知识点二、房产变更测量的程序与方法[了解]:

知识点 房产变更测量的程序与方法

  房产变更测量应根据房地产变更资料,先进行房产调查,再进行房地产权界的测定和房产面积的测算,最后进行房地产资料的修正与整理。

  知识点三、房产变更测量的精度要求[熟悉]:

知识点 房产变更测量的精度要求

  (1)变更后的分幅、分丘图图上精度,新补测的界址点的精度都应符合国标的规定;

  (2)房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内;

  (3)用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内;

  (4)房产合并后的建筑面积,取被合并房屋建筑面积之和;房屋用地合并后的面积,取被合并的各丘面积之和。

  知识点四、房地产编号的变更[熟悉]:

知识点 房地产编号的变更

  (1)房屋用地的合并与分割都应重新编丘号,新增丘号按编号区内的最大丘号续编;

  (2)组合丘内,新增丘支号按丘内的最大丘支号续编;

  (3)新增的界址点或房角点的点号,分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编;

  (4)房产合并或分割应重新编幢号,原幢号作废,新幢号按丘内最大幢号续编。

  知识点五、房产变更测量的基本内容[熟悉]:

房产变更测量分为现状变更测量和权属变更测量。

  1、现状变更测量

  (1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建,房屋建筑结构、层数的变化。

  (2)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁。

  (3)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等维护物以及房屋附属设施的变化。

  (4)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化。

  (5)地名、门牌号的更改。

  (6)房屋及其用地分类面积增减变化。

  2、权属变更测量

  (1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移。

  (2)士地使用权界的调整,包括合并、分割、塌没和截弯取直。

  (3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化。

  (4)他项权利范围的变化和注销。

  知识点六、变更测量[掌握]:

变更测量程序

  变更测量应根据房地产变更资料,先进行房地产要素调查,包括现状、权属和界址调查,再进行分户权界和面积的测定,调整有关的房地产编码,最后进行房地产资料的修正。

  变更测量方法

  (1)变更测量应根据现有变更资料,确定变更范围,按平面控制点的分布情况,选择测量方法。

  (2)房地产的合并和分割,应根据变更登记文件,在当事人或关系人到现场指界下,实地测定变更后的房地产界址和面积。

  (3)修测之后,应对现有房产、地籍资料进行修正与处理。

    

第8节 4.8 房产测绘成果管理

知识点一、房产测绘成果质量管理[了解]:

知识点 房产测绘成果质量管理

  (一)房产测绘成果检查的流程

  实行二级检查一级验收制。

  (二)房产测绘成果检查、验收项目及内容

  1.控制测量

  2.房产调查

  3.房产要素测量

  4.房产图绘制

  5.房产面积测算

  6.房产变更测量成果的检查

  知识点二、房产测绘成果档案管理[掌握]:

知识点 房产测绘成果档案管理

  (一)房产测绘成果档案内容

  (1)房产测绘技术设计书;(2)成果资料索引及说明;(3)控制测量成果资料;(4)房产测算成果资料;(5)图形数据成果和房产原图及相应数据库文件;(6)技术总结;(7)检查验收报告等;(8)作业人员对于面积测算过程需要说明的文件;(9)房屋共有面积计算所依据的分摊文件;(10)委托单位提供的和面积测算所依据的其他文件和资料。

  (二)房产测绘成果档案存档整理要求

  1. 整理的原则

  由于房产测绘成果在进行产权认定后具有法律效力,要求在整理房产测绘成果档案时应保证所有数据的客观性,包括原始测量数据、面积计算依据和权属证明等。所有成果资料都应明确责任人。

  2.分类编号与建立档案

  整理后的房产测绘成果资料须分类编号进行建档,每案卷编一个档案号。案卷可以按街坊,也可以按幢为单位编制。档案号通常包括分类代号和案卷顺序号两部分,两者之间用破折号隔开。

  3.档案文件要求

  (1)所有原始数据记录及草图应完整、整洁,测量人员与记录人员及测量日期应填写无误,多页记录应顺序编号;

  (2)计算过程资料、成果资料的各类图表均应完整成套,纸质文件与电子文件内容一致;

  (3)所搜集的房屋信息资料和测算依据资料完整,并由提供方签字或加盖公章;

  (4)存档文件应当符合相应纸张规格,所有纸质文件不得用圆珠笔书写,除外业记录手簿和草图外,所有纸质文件不得用铅笔书写。传真文件须复印后存档;

  (5)所有文件不重份。电子文件须保存历次版本时,应在电子文件命名时加入时间字段。

  知识点三、房产测绘成果备案管理[熟悉]:

知识点 房产测绘成果备案管理

  目前房产测绘成果备案审查的内容主要有以下几个方面:

  (1)施测单位的资格;

  (2)测绘成果的适用性;

  (3)界址点的准确性、面积测算的依据与方法;

  (4)其他当地房产行政管理部门规定的审查内容。

  当房产测绘机构出具的房产测绘成果、提供的房产测绘服务满足上述要求时,房产行政管理部门对该测绘成果予以备案,并在后续的各项房产管理环节中采用该测绘成果和服务。

  知识点四、房产测绘成果检查的内容[掌握]:

1、外业测量

  仪器是否检测合格。

  草图准备是否充分;房屋面积测算草图的记录是否正确、完整;测量草图上的原始数据是否有涂改擦拭,汉字字头是否一律向北,数字字头是否向北或向西。

  各类测量的测量方法、记录是否正确。

  控制测量:控制测量网的布设和标志埋设是否符合要求。

  房产要素测量:

  房产要素调查的内容填写是否齐全,房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况填写是否完整,是否绘制房屋权界线示意图。

  2、内业计算

  3、房产图绘制

  房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图廓整饰等是否符合要求;房地产要素的表述是否齐全、正确,是否符合要求;对有关地形要素的取舍是否合理;图面精度和图边处理是否符合要求。

  调查表中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线、房屋权界线、房屋四面墙体归属,以及有关说明、符号和房产图上是否一致。

  绘制的面积计算图中建筑面积、套内面积的图形划定是否准确,房屋名称及面积注记是否正确,阳台的类型、归属划分是否正确。



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