![]()
2017年6月21日，拖延已久的万科董事会改组终于落幕，万科突然宣布临时增加董事会改选的议案，精准的卡在了离股东大会还有9天的日子，新任万科董事会共11人，由7名非独立董事及4名独立董事组成。
一大早，王石就在其朋友圈晒出自己攀登珠峰时与郁亮的合影并写了一小段文字作为谢幕的演说词：
![]()
从目前参与万科股权之争最后博弈的三位玩家—许老板、王老板和姚老板结局看，只有姚老板的前景还不甚明朗。
安信证券分析师则表示，宝能持有万科25.4%的股权，持股成本约16元，目前尚处于浮盈状态，此前恒大转让股权无论从价格和模式上都设立了隐形的标准，若以恒大的交易价格，宝能则有机会盈利退出。
对于万科股权之争，也有不同的声音，经济学家马光远就表示，万科控制权争夺，最后大家都输了。如果不在游戏规则内玩，一旦其他因素介入，最终的结果就是如此。
当然没有赢家可能是对于大玩家而言，而对于广大散户投资者来说，股权之争日趋明朗化实际上是有利于万科股价的。今日万科A更是在大盘下挫之际一路上攻，尾盘强势封涨停。
德意志银行最新研报观点表示，深圳地铁以29.38%持股比例成为万科最大股东，是对万科股价的正面催化剂，部分消除公司股权的不明朗因素。基于万科2017年销售表现及2000万平方米新增土地储备，上调对万科2017年度物业销售总额预测5%至5000亿元人民币，按年增37%.该行认为，按万科合理估值及低杠杆水平，预计万科在2017年至2019年间，可维持5%至7%的具吸引力股息率。上调万科评级，由持有升至买入，目标价由22.6元升至25.45元。
今日万科的收盘价是24.07元。
34年前，王石只身南下深圳，征战半生，从万科离去时已是66岁。王石走了，万科股价却涨停，似乎他真的不再重要了。
然而格隆汇发表文章称，不同于任何一间公司的新老交替，王石的离去，对万科而言也绝不仅仅代表一个创业元老的离开。万科，从此将沦为一个二流企业。下文为文章节选。
万科宫斗这两年恰好是房地产市场高歌猛进的两年，房地产销售规模创造了历史新纪录。
这两年恒大和碧桂园强势崛起，恒大更是在2016年在销售金额和销售面积上超越万科夺得榜首。下图是近四年万科、碧桂园和恒大销售金额对比，可以看到恒大和碧桂园在2015-2016年快速成长，实现弯道超越。这四年万科、碧桂园和恒大销售金额的符合增长率分别是20.86%、30.65%和38.87%，可见增速上万科已经被抛下。
![]()
再看下今年前5个月的销售金额和销售面积比较，碧桂园在销售金额和销售面积上名列第一，而万科销售金额名列第二，销售面积则为第三，万科继续落后。
![]()
以管理著称的万科，曾经是房地产行业的领军者，是行业的一面旗帜，是房地产从业者学习效仿的对象，如今却被同业超越，掉队了。
为什么曾经的王者不复当年勇？
1、股权争夺内耗
万科被超越的这两年，恰逢房地产大年，而万科却身陷股权之争，毫无疑问令到万科管理层分心，体现在业务上就是增速不及同业追赶者。
2、万科判断房地产黄金时代结束
万科风格素来稳健，且一直踏准房地产周期和资本市场拍子。
比如万科在2006-2007年踏准了股市牛市连续两次增发，获得资金快速成长。而近期万科在薪酬调整的内部内部邮件中就直指“地产黄金时代”结束，其实早在2015年万科总裁郁亮就在股东大会上指出，房地产行业的黄金时代已经结束，白银时代已经来临。
![]()
近几年没有冒进拿地部分原因也是万科自身判断房地产业已经步入白银时代。从万科开始转向公寓租赁、物流地产等方向，多元化发展这一点也可以看出来。
但是2015下半年楼市会迎来一波出乎意料的疯涨。
股权争斗也好，万科对行业周期判断原因也罢，什么原因已经不重要了，重要的是万科被超越已是不争的事实。
房地产黄金时代最后一波红利也与万科无缘。
王石曾说：“登珠峰对于我来讲是一个高度，对于很多人来讲也是一个高度，但对顶峰的含义，一定是有你独特的条件，不要和别人较劲，真正挑战的是你自己，战胜的是你自己。”没有了王石的万科，如何定义自己，又如何战胜自己？
1、股权之争落下帷幕，万科管理层消除了不确定性，也产生了新的不确定性。
医学界至今无法攻破的一个难题就是换头手术，同样的，一个企业的基因是自上而下的，企业文化，价值观这些形而上的东西看似无用，但是对于一个大型企业，这只无形的手才是保证公司战略落地、队伍执行力的关键，然而，这次董事会改组无异于一次换头手术，变化是必然，变化的方向确实不确定。
可以确定的是，股权之争落幕能让管理层重新专注于业务发展上，大股东深铁集团与万科具协同效应，比如“轨道+物业”联合开发的模式，毕竟同样是国资，没理由央企在的时候就管得好，地方国资在的时候就搞不好，。
但，事情都是人做出来的，新的不确定性就是新大股东与现有管理团队的融合，先进的管理制度也是缔造万科王朝的基石之一，然而有些已经开始悄然变化。
行业激烈的竞争正当时，临阵换帅带来很大不确定性，且现在的万科基因已经改变。以前的大股东华润是甩手掌柜，现在万科大股东易主，深铁接过大棒后能否与现有的管理团队很好融合，还得打上很多问号。
在今年在3月份的万科业绩会上，总裁郁亮曾表示，深铁给予了万科四个支持，支持万科的混合所有制结构、城市配套服务商战略和事业合伙人机制，管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、深化“轨道+物业”发展模式。
但在公布深铁成为大股东后，就传出万科薪酬调整，还有网传跟投制度也受影响。无论这与大股东变动有无联系，但变化在发生。
所以万科现有的事业合伙人制度、项目跟投制度将如何演变，是否真的能得到深铁的持续大力支持，仍需要继续观察。
2、万科业绩怕是难以再拾回往日荣光。
今年前五个月销售金额万科已落后于碧桂园。在调控背景下，各个房企的销售金额的增长基本都放缓，大部分环比出现倒退。万科今年5月销售额环比倒退16.4%，碧桂园则环比倒退10.3%，而恒大则保持环比正增长1%。
由于去年国庆开始和今年三月的两波调控政策（一二线限购、三四线去库存政策），三四线城市的受益于外溢效应，销售增速和均价都明显快于一二线。
，进一步提高棚户去货币化安置比例。根据四川棚改货币化安置报告，货币化安置对象80%选择购买商品房。棚改货币化安置的比例提高有利于加速商品房去化。
三四线线城市货币化安置占总的货币化安置比例大致为80%，根据天风证券的测算未来四年，三四线城市棚改货币化安置每年去三四线库存2亿方，这个数字相当于三四线 16 年底的狭义库存（待售面积）。
根据发达国家的经验，城市集中度越来越高，一二线的房地产需求更有支撑，但是基于因城施政的调控政策和棚改货币化安置对三四线的更利好，著名的三四线之王碧桂园取得快速增长也就不足为奇了，今年万科是追不上了碧桂园了，而下半年一线及核心二线城市的调控效果将会越来越明显，万科还将被恒大超越。看下万科和恒大的土地储备结构就行了，万科的土地储备集中在一二线城市，恒大则较为平衡。
![]()
单单从土地储备数量看，恒大和碧桂园更占据优势，即使面临调控，由于早早的均衡布局，有一定的降价空间加快周转，维持增长。
万科过去失去了增加土储的好时机，现在面临的的土地市场是激进的，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象，对于万科来说，现在无疑是最尴尬的时刻。买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。
而从2016年和今年前5个月三家企业拿地的节奏看，碧桂园和恒大都回归聚焦于一二线。
![]()
而万科则集中在二、三四线城市。1-5月万科累计拿地金额约674.5亿元，拿地面积1213.7万平方米，同比增长23.71%，主要城市是长三角地区的嘉兴、昆山、徐州、常熟、南通，以及珠三角地区的中山、东莞，还包括京津冀地区的唐山。
![]()
值得注意的是，今年万科在佛山拍下一块自持比例100%，70年不出售的住宅用地，加上在北京、广州不同比例的自持项目，已拥有5宗自持地块。当然，这或是万科自身计划在长租公寓布局，但是中国的租售比低，假设租金回报率为3%-4%，扣除税费、资金成本等，长租公寓的收益率之低可见一斑。自持对以快周转的开发商的资金要求较高，也只有杠杆较低，资金充裕的万科能拿下这样的项目，但这也反映出万科在现在竞争激烈的土地市场的尴尬境地。
根据克尔瑞研究报告，2016年上市公司高价地情况如下图，万科、恒大和碧桂园都处于比较占比较低水平，而万科从比例上要高于恒大与碧桂园。
![]()
可以肯定的一点是过去万科称霸房地产业主要原因就是踏准了房地产周期。从拿地的节奏看，恒大和碧桂园受益于三四线去库存，回笼资金能重新布局一二线，而长期看一线和二线的需求更有支撑，这种逆周期增加土储在节奏上踏得更准。
房地产黄金时代是不是过去不可确定，但可以确定的是万科的黄金时代已经结束。
✦ 小结
滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。是非成败转头空。如果人一生分四季，那么创立万科到宝能举牌之前，王石的人生都是春季。在宝万之争中，王石该讲的，不该讲的都讲了，现在他身上的争议太多了，在股权之争落幕时注定要离开。
万科的王石时代结束了。
房地产的万科时代结束了。
万科一开始以民企的套路创业却借了一个国企的壳。这将注定是万科一生难于改变的基因。这个当中，有着创始人的变通精神和时代赋予的独特印记。要知道，万科创业的年代全国不少地方还有割资本主义尾巴的习惯，而当时的深圳特区成立不过4年而已。
但正是这种混合着时代烙印的基因，让万科在地产界复杂的政商关系中得以自由生长，创造出在洁身自好中高速发展的地产奇迹。这得益于创始人的眼界、变通和对市场的精准把握。内方外圆一直是中国人追求的最高处事理想和行为准则，这得益于儒家文化的圆融智慧。但这也决定了万科只能是一个王石打造的万科。
雷士照明、国美电器再到万宝之争，都在体现着资本与经营层的冲突，无论哪一个样本都是独一无二的，但雷士、国美极可能还有重来之日，但万科不会再有，因为给了它生命基因的那个人离开了，从一个鲜活的标杆企业蜕变成一个注册在深圳的地产公司。
万科注定不会是苹果，离开了乔布斯不妨碍库克继续把Iphone7推向全球各地，把苹果市值做上8000亿美金。
时隔17年，，但从今天以后的万科将注定只是一个从巅峰滑落的落寞背影。
但，这还是当初王石想把万科打造成中国职业经理人管理典范的初衷吗？
＊来源：格隆汇
＊版权声明：若文章、图片涉及版权问题，敬请原作者联系我们，侵删。
＊风险提示：投资有风险，资讯仅供参考。上述所列示涉及上市公司仅作为陈述其与该事件相关，不作为具体推荐，投资者应自主做出投资决策并自行承担投资风险。
＊重要声明：本资讯中的信息、数据均来源于上市公司公告以及其他合法公开的信息渠道，我公司对这些信息的准确性及完整性不做任何保证。资讯所表达的观点不构成所涉证券买卖的具体建议，投资者依据上述资讯进行投资决策所产生的收益和损失，与我公司无关，我公司不承担任何法律责任。
